Joyce Lee
李咏思
Joyce Lee

想入手曼谷楼要点样拣?

最近曼谷楼市热辣辣,曼谷过去20年楼市只升不跌的表现,及优秀的经济发展,获得大部分世界500强企业设立分部,不但创造大量管理层职位,提供大量有质素的租客,更吸引世界各地物业投资者的注意。而高铁站在不久将来落成,对于当地经济带动有正面威力。

图︰THINKSTOCK

要投资曼谷楼市,先要了解当地的优质租客的工作地点,切忌买地铁站侧的平民区,因为泰国政府有一极优惠按揭政策,当地居民可以借到100%甚至110%按揭,而且当地银行借按揭亦很宽松,有身份证便可借到,根本没有租屋需求,所以经常听到有些海外买家说曼谷空置率高,就是他们购入错误区域而已。

亦由于银行宽松,所有曼谷物业都一定可以借出按揭,如果你遇到一个物业不能借出银行按揭,切忌小心,市面说楼花或银码较细所以做不到按揭,均不是事实。做不到的原因,不外乎银行担心该发展商能否完成交楼程序。

最大型的上市发展商一般均现楼发售,反之没有实力的发展商一般都会销售楼花,甚至同一时间有多个楼花项目发售。就像早前购入烂尾英国楼花苦主般,因为英国脱钩,无论币值及发展商都出现经济危机,导致烂尾收场, 买家损失不少,所以奉劝买家,投资不是赌博,见楼买楼最稳阵。

曼谷的最大型核心商务区( CBD )位处当地的沙通区(Sathorn),作为曼谷第一金融领事馆地标旅游区,各大银行,例如汇丰银行、渣打银行、大华银行等的泰国总行到设立于沙通区;不但如此,各大国家,例如美国、加拿大、德国、新加坡、葡萄牙、日本等的泰国领事馆也是设立于沙通区;AIA Tower 及全球顶级大企业亦已设立在此。由此可见,大量高薪的文职人员都会在沙通区工作,从而为该区提供大量优质高薪及有房屋津贴租客。

此外,大批商务高层及消费力较高的旅客,均会在此区消费享乐,香港多本旅游书亦经常介绍此区,因此各大顶级名牌酒店亦相继进驻,例如W酒店(W Hotel)、悦榕庄(Banyan Tree)、丽思卡尔顿酒店(Ritz Carlton)、文华东方(Mandarin Oriental)、四季酒店(Four Seasons) 及地标摩天轮都相继进驻,进一步推动该区的住房租金。

沙通周边的住宅,除长租予外籍租客外,该区亦是Airbnb最热门的旅游民宿区,回报一般有4厘,甚至作民宿出租回报10厘或以上。(要视乎季节)切记买一些发展商保证回报的物业,因为代表该区没有办法用自由市场出租,发展商才会在价钱上调高后再回赠给买家。

要得到优质租客青睐,先要了解他们的生活习惯。沙通区的高级外籍职员及本地管理层文职人员,都会选择位于沙通区的住宅单位以节省来回交通时间,这些高收入人士都不会选择「迫地铁」出入,就好像香港中环一样,很少会看见大量外籍人士迫地铁返工,我有外藉在港工作朋友宁愿由「干德道」步行40分钟到「IFC」上班或乘坐的士或屋苑专车,亦不会搬到极方便的将军澳或荃湾地铁上盖居住,他们不愿意乘地铁返工。

除往返地区是考虑外,他们的朋友群或消费场所亦只聚焦区内。外籍租客在曼谷日常出入主要以的士及屋苑专车为代步工具,乘曼谷的士只是35匹(即港币$9)起表,数分钟车程返到公司,亦只不过10多元港币,他们觉得十分便宜。因此,在外国工作的人士,近工作地点对他们来说是重要一环,有否地铁或是否上盖则是其次。

很多曼谷物业都标榜有地铁,但远离市中心,极大多数没有专车接送,反映该物业没有高薪租客,气派欠奉兼本地人住多,所以选择错误区分的物业,就等于一个错误的投资,浪费资金,必须注意及谨慎。

亦有人贪平买入离开市中心很远的物业,甚至未有地铁或憧景未来有地铁站。做一个简单实验,就是用餐时问问当地泰国人知否该区在那处?如果泰国人说不知道,或因太远不会住那区,试问连泰国人都不会去住的地方,根本没有可能升值。所有全球投资或楼市专家,均讲究Location。今天给你选择200万买沙头角,还是400万买中环,我相信应该懂得选择?而全曼谷的普遍新楼呎价均为$3,000多元(曼谷效区)至$14,000不等(如RizaCalton住宅呎价),亦有些曼谷外即二缐区住宅较平(出售时发展商竟当曼谷区出售),大约距离市中心车程达1小时(未计塞车),都不建议购入。

一个地区的形成或升幅是需要多年及不断有外来资金、商业、旅游、本地人气才能令该区楼价上升,若有能力,应买首都第一区,外国是很大的,跟香港完全不同,不要以为1小时车程等于香港的东涌,外国真是渺无人烟的。

曼谷最大的发展商通常都配套十足,当买入他们的单位时,除可包车位及即可拥有「长居签证」,更重要是自设出租管理公司,及被全曼谷最大的民宿公司选中,代办一切出租事宜,并有傢俬套餐选购一条龙服务,对于退休人士及收租投资者来说,这些配套十分重要。

大家留意选择物业最重要是选择「向海」或「沿河」,升值潜力必定是最高的。而且周边亦有大量商厦陆续落成,会令区内物业价值持续攀升。