Joyce Lee
李咏思
Joyce Lee

日本政府力谷大阪旅游业 物业价值睇高一线

上一期为大家分析投资日本楼要注意的事项及投资东京物业的诱因,本篇将会为大家介绍另一个日本城市,大阪及投资日本楼的其他税务开支。

大阪市是日本大阪府的府治,意思是政令指定都市之一亦有称为大阪都市圈、京阪神大都市圈、乃至于近畿地方的中心城市等。大阪全市面积223平方公里,居住人口约269.5万,是日本第二大城市。

难波、道顿堀及心斋桥绝对是大阪旅游著名景点。难波属于大阪中央区,是大阪南部主要交通枢纽的总站,也是大阪主要商业购物区。 大阪港区是一个以半岛海滨与人工岛屿组合的区域。著名电影主题公园「环球影城」还有海游馆、圣玛莉亚号及天保山大摩天轮均处于港区内。

许多分析都看到大阪经济原因,除了低汇率政策有利旅游外,日本政府有意在大阪设立赌场,打造超级旅游区对大阪房地产绝对有刺激作用。

赌场业务能支撑旅游业刺激经济增长,目前赌场首选在大阪西南方向,距离大阪市中心约30多公里的人工岛「梦洲」。由梦洲坐车20分钟就能到达大阪环球影城及海游馆。市场期望赌场可以同时刺激京阪神旅游业,当然对酒店及住宅需求带来协同效应。

日本不动产研究所资料显示,愈来愈多企业投资当地商厦,今年4月大阪的办公室价格已超越东京成为排行第一名。

在三鬼商事一项调查中,大阪商业地区的平均空屋率为4.30%,连续10个月下降。梅田地区的空屋率为2.66%,是从2007年11月以来,长达九年时间首次低于3%水平。心斋桥、难波地区为4.59%,也是从2007年7月以来首次低于5%的水平。

商业活动频繁对住宅物业带来支持,预计住宅巿场将成为下一波投资者扫货对象,价格前景看高一线。

大阪市营地下铁御堂筋线昭和町一个开放式单位,步行4分钟到铁路站,面积近20平方米,售价约848万日圆,即约港币59万。若郊区一点,在近铁奈良线额田站,一个距离步行9分钟的三房单位,实用面积约74平方米,售价只750万日圆,约港币52万。

税率方面,投资日本物业主要分四种税务支出,分别为购入物业时的厘印税、持有物业而需支付的年度税、租金收入税及出售时需付的资产增值税。

购入物业方面,交易费用一般占楼价8%至10%,包括3%房产取得税,2%登记费及厘印费10,000至 540,000日圆;年度税则包括1.4%固定资产税及0.3%都市计划税;而租金收入税方面则由5%至最高的40%都有,详情请看附表。资产增值税则简易得多,持有物业于5年内卖出需缴付30%,否则则只需15%。由此可见,有意投资日本物业的读者,最好坚持持有五年以上会比较划算。

租金收入税
每年租金收入 税率 扣减
1,950,000日圆以下 5%
1,950,000 – 3,300,000 10% 97,500日圆
3,300,000 – 6,950,000 20% 427,500日圆
6,950,000 – 9,000,000 23% 636,500日圆
9,000,000 – 18,000,000 33% 1,536,000日圆
18,000,000以上 40% 2,795,000日圆