Jacinto Tong
汤文亮
Jacinto Tong

人口流动与楼价升跌

有年轻朋友打算在海外买楼,自己又唔做决定,问我那里比较好…我话,我不能俾任何意见,如果拿不定主意的话,不如接受大多数人的意见。这位年轻朋友唔明白,我话:即是留意某个城市或者地区的人口流动性,如果人口不断减少,在那里投资物业,现在的回报可能唔错,甚至高过其他地区很多;但愈来愈难揾租客,回报亦会愈来愈低,届时要将物业买走亦唔容易。

以美国底特律为例,这座汽车工业城在全盛时期有超过3百万人,生产力足够、消费强劲加上租金回报不俗,但现在只有大约1百万人,而且以老弱人士居多,如果当时投资底特律,可以说输多赢少。

伦敦本来亦是一个值得投资城市,取代纽约成为世界金融中心是指日可待。但唔知点解忽然脱欧,伦敦重要地位要重新评估,本来人口与日俱增;但脱欧之后,金融人才离开,虽然楼价已经有十几个百份点跌幅,但似乎仍然在下跌轨迹,是否值得投资就见仁见智。

不过,凡事亦有例外,新加坡在过去几年,人口大幅增长,但很奇怪,楼价反而拾级而下;2013年至现在楼价已经下跌超过两成,个中理由是非常复杂,。虽然有新加坡这个例子,但以人口流动来推算一个城市盛衰以至是否值得投资,我仍然认为是一个值得参考办法。