Jacinto Tong
汤文亮
Jacinto Tong

投资海外的首要条件

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早年日本人挟日元高企之利不断购买美国物业,但当美国加息令其出现负回报,最终更欠下一身债,图为东京市景。(图片来源:Pixarbay)

友人同我讲香港楼价太贵,打算在外地置业,仲打算问当地银行借钱,可以借几多就借几多,我话千祈唔好,因为香港是全世界最平利息地方之一,所以,租金回报亦相对的非常低,在外地借钱,利息大多数比香港高,但回报则比香港高很多,甚至以倍数计算,所以,如果要在外地买楼,一定要全数缴付,就算要借钱的话,都只能够在香港,付香港低息,享受外地高回报,如果不能够全数缴付,就不应该投资海外物业,这是一个基本条件,但很多人掉以轻心。

买海外楼应在本地借钱

大家现在经常说,日本经济迷失超过二十几年,在这之前,日本经济又如何,是日元高企,日本楼价高企,日本人挟日元高企威力向外扩张,不断购买美国物业,甚至连洛克菲勒中心都买下,但日本人并没有趁日元高企付清楼价,反而向美国银行借钱,如意算盘就是问美国银行借钱,租金不但可以支付利息,甚至还有盈余,这可以说是借艇割禾,但日本人不知道,这是美国人的策略,当日本人欠下大量美国债务时,美国便开始加息,租金收入不足以付高息,负回报开始,几年之后,要将物业包括洛克菲勒中心卖返俾美国人,而且还欠下一身债,如果当时日本人能够在国内借钱买美国物业,就算美国加息都不能够迫日本人出售那些物业,如果未能在国内举债,就千祈唔好投资国外,这是基本原则,亦是一条大道理。