Gary Lam
林伟信
Gary Lam

英国永久及租赁业权问题大拆解

购买英国物业时,经常会遇永久业权(Freehold)及租赁业权(Leasehold)两个名词。讲这两种业权的文章有很多,但因为业权种类产生的问题你又知道几多?本文会为你详细解释。

图片来源:GETTY IMAGES

永久业权 (Freehold)?

拥有永久业权的房屋,意味着您永久拥有建筑物及其直立的土地,业主可以永久持有建筑物及土地(Free From hold)。

这意味着房屋的一切维修和保养,都跟业主有关。传统上,英国大多数独立屋(House)都以永久业权出售。从买家的角度,当然会倾向买永久地权的物业。

租赁业权 (Leasehold)?

如果您拥有的物业是Leasehold,那么您并不拥有该物业所在的土地,只是租用而已。您可以从永久业权的持有人(Freeholder)那里租用土地,租赁年期通常从99年至999年,

当租期届满时,土地的所有权需归还给永久业权持有人。由于有这种关系,剩余租赁期越短,物业的价值就会越低。一旦您的租约还剩不到70年,就很难重新跟银行安排抵押或出售您的物业,英国的公寓绝大部份是Leasehold的。

永久业权持有人(Freeholder)和管理代理(Managing Agent)

Freeholder通常会将土地权用个人名义或注册公司方式持有,以便转让。对于公寓大厦,Freeholder 要负责对建筑物结构(例如屋顶)和建筑物的共享部分(例如电梯和公共楼梯)的维修。但是,Freeholder可以将维修费用转嫁给租赁人(Leaseholder)。大多数Freeholder会雇用管理代理人来管理建筑物。管理代理人通常是租户与Freeholder的中间人,联系方式都会在服务费清单和租约上详细说明。

租约 (Lease)

租约基本上是Freeholder和Leaseholder都必须遵守的条款清单,而Freeholder必须负责建筑物的维护。

租约中的关键条款涉及:

地租 (Ground Rent)

服务费 (Service charge)

主要工程 (Major work)

一份租约最重要是看甚么能做,甚么不能做。有些租约会列明「禁止转租」或「禁示饲养宠物」,而另一些则「不允许安装卫星天线」或「不允许在阳台上晾晒衣物」。

以下这种情况很少见,但是如果租约持有人未能支付地租或服务费,又或违反了租约条款,则房产就有机会被没收,即意味着租约终止,所有权归永久业权持有人。

地租 (Ground Rent)

地租是指从Leaseholder每年向Freeholder支付的租金,作为该物业所在土地的「租金」。从象征性的1英镑到一年数百镑不等。

一些租约允许在整个租约中以固定的间隔增加地租。

关于服务费 (Service charge)我应该知道些什么?

租约还将阐明Freeholder必须负责筑物的维护和修理,及购买建筑物的保险等等。尽管Freeholder要负责维修管理工作,但租约中的条款亦允许其将成本分摊给各租户。这些费用称为服务费。

主要工程(Major work)

通常每隔几年安排一次物业检验及维修,而产生额外的「主要工程」费用,而这笔费用亦会转嫁到租户身上。每到这个时候,不少租户都会抱怨主要工程费用太高。

延长租约 (Extending a lease)

1993年的《租赁产权改革法》规定了延长租约的程序。根据该法案,Freeholder可于租约到期后,再延续多90年,而地租将会减免。租约延期的费用是由Leaseholder与Freeholder及其各自的测量员进行计估及谈判。费用取决于:

1.      租约还剩下多少年

2.      物业的价值

3.      地租是多少

4.      Freeholder对谈判的态度

5.      勘测和法律费用(Leaseholder必须支付Freeholder的费用,以及他们自己的费用)。

永久权股权人 (Share of Freeholder)

一些公寓的土地业权会以「永久业权份额」(Share of Freehold) 出售,代表着这幅公寓的土地永久业权将由所有持股人共同拥有。习惯上的安排是将这个永久业权物业由单一的有限公司持有,而每个业权持有人都拥有该公司的股份,并选举董事经营该建筑物。

拥有土地永久业权份额的物业持人仍是租赁业权持有人(Leaseholder),而他与该街区的其他永久业权持有人拥有购买其建筑物永久业权的共同权利。 这就是所谓的「永久所有权 (Freehold enfranchisement)」。另一种选择是获得「管理权Right to manage」(RTM)。 代表租赁业权持有人(Leaseholder)接管了建筑物的管理,但Freeholder仍然拥有建筑物和土地。

租赁房屋 (Leasehold House)

传统上,房屋通常以永久业权出售,而公寓则以租赁业权出售,但是在过去十年左右的时间里,一些房屋建筑商将新建房屋出售为租赁业权 (Leasehold house)。

这意味着这些房屋附带地租和租赁权,其中规定了业主可以或不能对其业权进行的操作。一些业主还必须为新建庄园的公共区域支付「房地产维护费 (Estate maintenance fees)」。

租赁房屋的问题

租赁房屋因出售方式和相关费用而曾经成为头条新闻,成千上万的小业主声称,直到买楼程序的最后阶段,才被告知房屋只是租赁业权(Leasehold),而产权转让律师未能解释租赁权的全部含义。

许多新建房屋的租赁还附带有一项条款,该条款允许地租每10年增加一倍或与通货膨胀率保持一致,这可能令小业主以后负担不起的最初可负担的地租。

有些租赁还要求房主向Freeholder支付对其房屋进行改建及维修费用,这些费用不受监管。买家通常声称开发商的销售人员告诉他们,他们可以在两年内以数千英镑的价格购买永久产权。其实,这是通过称为「授权 (Consent)」的过程进行的,代表不再需要支付地租。但并未真正拥有该段土地权。

但是,许多发展商随后将这些永久业权偷偷卖给投资公司,这些投资公司随后要求这些房屋的业主用更高的价格来回购自己的永久业权,政府已表示,除特殊情况外,将禁止以租赁业权(Leasehold hold)的方式出售新房屋(House),但该禁令尚未生效,日期尚未确定。

在哪里可以找到租赁权问题的答案?

可以从政府网站中的Leasehold,Advisory Service或Leasehold Knowledge Partnership中找到有关租赁权问题的帮助。

若认为自己被征收的地租费用太高,被其Freeholder不公平地对待,或因租约延期时而被收取过多费用的租赁持有人,可以将其案件提交第一级法庭(财产分庭)–以前称为租赁估价法庭。