Gary Lam
林伟信
Gary Lam

英国投资舖位指南(下)︰购买预算及程序

上期笔者讲到在英国购买商舖,要留意位置及舖位类型,今期会继续讲解在当地买舖要留意的事项。

确定预算

在英格兰和北爱尔兰购买价值超过15万镑的商舖,需要支付印花税(某些情况下可享有印花税减免,详细查询英国税务海关总署HMRC)。而在苏格兰及威尔士,印花税则已分别被土地和建筑物交易税及土地交易税所取代。

此外,商舖买家也要预留资金缴付一系列的费用,装修、物业代理、律师、保险、地方行政费、维修保养及日后出售单位时可能要交的增值税,买家还要准备「能源效益证书」。

商业利得税是另一项商舖买家要计算的主要成本,虽然业主通常会把这项开支转嫁到租户身上。

利得税如何计算?有两个主要因素,就是商业地产的应课差饷租值(大致是租金市值)及统一营业额(UBR)的水平。利得税通常每五年调整一次,以反映房地产市场变化。商舖买家可以申请豁免,例如用小企业需要救助等理由。

地方议会每年2月或3月发送利得税的账单,用于下一个纳税年度。

确保财务安全

部份买家可能需要成功取得商业按揭才能购买商舖,英国主要的银行和建筑协会都有提供这类型的融资计划。此外,也可找寻求商业按揭贷款代理的协助,他们的建议也有作用。

有时候,贷款机构为求安心收到还款,他们会要求申请人提供以下一项或多项资料:

  • 商业计划
  • 商业抵押还款计划
  • 账户和银行对账单

开个价

一旦找到能满足要求的待售商舖,您将需要向卖方提出报价,通常是通过代理来进行。

跟购买房屋程序类似,如果业主最初没有接受报价时,买家可能需要与卖方再协商。一旦达成协议,记得确保锁定协议,以便将待售商舖从公开市场撤走。但请注意,苏格兰没有锁定协议的规定。

如果您要获得商业按揭贷款以购买商舖,现在是时候确定书面报价了。

条款负责人

商业地产通常在草拟合约阶段进行销售,这时候您应该聘请律师来监督法律工作。

了解地点对于任何物业投资都是重要,所谓「地区性的搜索」,例如,如果您发现附近有购物中心已获得兴建规划许可时,您可能要考虑搁置购买这商店。又例如,该区将进行大规模建设,您可能打消购买商店的念头,那就需要尽早取消交易,这时候,你只需要支付你自己的律师及银行行政费用。在英国,是没有赔偿经纪佣金这回事的。

此外,您的贷款人也会对您想购买的商舖进行调查,以确保其处于良好状态。毕竟,你或贷款一方也不会希望收舖后才发现要花一大笔维修费。

一旦您对商舖和合约都满意,您的资金已经到位,您就可以交换合约。合约一旦交换,您和商舖供应商任何一方中途离开交易,都会有罚则。如有需要,您需要先支付押金。最后,将余额支付给商舖供应商,并签妥合同后,您将成为商店的新业主。