Gary Lam
林伟信
Gary Lam

英国投资舖位如何选择位置及类型?

一般人考虑投资英国房地产,商舖可能不是第一选择,但其实商舖是英国地产业中的重要部分,根据2017年英国房地产市场报告显示,商舖及其他类型的零售物业,如购物中心和便利店,截至2011年底总价值达3,370亿镑(约3.37万亿港元),占整体商业地产的38%。如果投资者只着眼住宅,可能会错过不少机会,所以今期笔者想讲解在英国买卖商舖要留心的事项。

图︰GETTY IMAGES

购买商业类型物业,投资者须留意商舖租户面对的问题,例如金融海啸严重打击英国零售业,多间知名零售商如连锁超市Woolworths和电器零售商巨头Comet都相继在结束当地业务,很多零售商对租舖的兴趣减弱。因此买入商业类型的物业前,投资者要确保区内有真正租舖需求,以防错误买入「死场」,以下有几点要留神。

一. 位置

老生常谈,但也是永恒真理。人流充足的舖位,租客赚到钱,业主才可以有稳定租金收入。伦敦为例,舖位选址首先考虑市中心和高街,零售公园(Retail Park)或购物中心一带,这些地区人气旺,客流也足。

如何介定舖位是否处于合适的位置?投资者需要考虑一系列因素。

A. 位置对客户、供应商和员工是否方便,每日有多少人流经过、附近有没有交通接驳,特别是火车和巴士。

B. 泊车位是否足够。

C. 卸货时间有没有限制,如果限制较少,供应商送货到舖位有较多弹性。

D. 噪音限制,若商店位于住宅区,要考虑附近舖位如果制造较大声响,会否被邻居投诉。

E. 同区商店类型,考虑附近集中哪些类型的店舖,这些相邻店舖对租户来说是竞争对手,抑或可以发挥协同作用。

F. 要留意舖位所在地区的营商政策,较好的有「商业改良区」Business Improvement District(BID)」,在政府政策推动下,这种商店区的业主,以类似缴交物业税的形式共同出钱,投资改善区内环境配套、提升物业价值。例如在伦敦西区中心商业区,由邦德街(Bond Street),牛津街(Oxford Street)和摄政街(Regent Street)组成的新西区公司(New West End Company),它也是英国最大的零售「商业改良区」。

另一种投资者喜欢的是一些有政策优惠的企业区,这些区域的舖位可以享受5年内高达100%的商业利率折扣,价值高达27.5万镑,而地方政府的规限也较宽松。

近年,英国政府致力为街道注入新活力,去年公布「高街计划」(Our Plan for the High Street),包括提供商业利率折扣和高街未来基金(Future High Streets Fund)。因此,投资者可以自己查找计划买舖的区域有没有可能受惠的新计划。

二. 舖位类型

投资哪一类舖位,很大程度上取决于买家的预算及喜好。但笔者可以提供一些方向让投资者思考,你可以尝试问自己如果舖位自用,会选择开甚么类型的店舖?又或者租户未来需要甚么类型的商店?举个例,在英国网购大行其道,未来业务有望大幅增长,这种趋势会如何影响实体店租户的业务?如果反过来租给经营网购的公司又如何?

有一点要留意,英国的店舖不是甚么生意都可以做,舖位经营的业务受法例限制。例如零售物业属于A1使用类,包括商店、理发店、旅行和票务代理、宠物店、三文治店、陈列室、干洗店和网吧。您可以在Planning Portal上查看计划使用类的清单。

如果业主打算更改店舖用途,须要向当地议会重新申请规划许可,最好向代理寻求专业意见。