Gary Lam
林伟信
Gary Lam

业主想把英国楼改做㓥房?或想赶租客走?未必咁简单!

最近听到很多读者和朋友考虑将英国的单位改为㓥房出租,希望收取更高回报,但有些情况大家可能忽略了。此外,也有些朋友不想跟原来的租客续约,想办法请走他,并以改建单位为理由,又是否那么简单?让我举些实例吧!

图片来源:GETTY IMAGES

重罚㓥房

在英国,要把物业改为「㓥房」,必需事前向地方政府申请更改城市规划用途,及获建筑法例批准。一位业主拥有五栋楼宇,分别座落于伦敦两个不同地方政府管辖的区域,早前被控未经批准将单位改为不合规格「㓥房」。两个地方政府破例,联手调查及检控,据报是因为这位业主并非初犯。

2012年,他在其中一栋楼,已被罚款及明令要把楼宇还原。他付了罚款,但没痛改前非,还变本加厉把其他多栋物业违规改为㓥房。控方在审讯中还表示,有理由相信这惯犯涉及之㓥房不仅这五栋楼。

鉴于事态严重,法庭重判罚款1,500,000镑(即约1,550万港元),并「冻结」五栋楼宇至罚款全数支付为止。若被判业主拒绝支付罚款,将要入狱9个月,而两个地方政府更可把物业拍卖来抵销罚款及相关费用。此外,地方政府还会在这五栋楼之档案,登记强制还原执行通知书(Enforcement Notice)。日后,新买家购房前,查阅地方政府档案时就会看到这强制还原通知书,明白要把楼宇先还原为独立屋,又或成功申请改变用途,才能再入住,否则新业主也会被检控。

法官也特意感谢调查及检控人员,把这宗违反城规建筑物、防火及其他安全条例之严重案件成功提交到法庭审议。

不要说个案中的严重违规,就算违规一呎,也会被罚。去年,一位在伦敦经营「民宿」之业主,因门廊多凸出12吋,不理会城规拆除指令,被罚10,000镑及限时14日内清拆,否则民宿会被封闭。

续约新知

英国商业楼宇租约是受Landlord and Tenant Act 1954 Part II监管,除非缔约时订明不受这法例监管。这法例保障租户在租约期满时有续约权,而业主只能在法例容许之七种情况下拒绝续约给租户。其一是业主计划重建或改建,而这些工程需要租户迁出才能进行。

十二月前,业主只需证明有计划及能力推行这些改建工程,便可获法庭判胜诉。就算业主承认推行改建意图只为赶走租户。因此,地方及高等法院在S Franses v Cavendish Hotel之审讯相继判业主胜诉。租户不服,获高院批准越级,绕过上诉庭,直接向终审庭上诉。理由是,地方及高等法院之判案是根据枢密院(House Of Lords即现时之终审庭Supreme Court)。

从前之案例判决,上诉庭也未必有权「改判」。租户上诉理据是,纵使1954年法例已通过60多年,但当时国会之意愿肯定不包括业主利用近乎「欺瞒」手段,成功拒绝续约。终审庭同意,在十二月改判租户胜诉。

这案件之业主有承诺,在租户迁出后,必定会按照原计划改建。这承诺不被终审庭接纳,终审庭认为,就算业主推行了这些无实用及无增值之工程,也可在数月后还原。