Derek Lee
李翰斌
Derek Lee

英国脱欧 投资日楼?(下)

(续上篇:英国脱欧 投资日楼?(上)

虽然日本的不动产经济研究所上月发表的调查报告,显示东京首都圈5月的新楼销量有减少情况,有读者担心海外人士投资日本物业的意欲是否将下降?实质上,这数字跟新盘供应量也有一定关系。

建筑劳动力不足 新盘减少

近三两年,日本新盘的供应量都有减少,主要原因之一是建筑工人人手不足问题。由于当地不少建筑界劳动力都在赶着去为2020年东京奥运会的不同比赛场馆及台场的奥运村,同时配合奥运及未来都市发展而兴建交通配套,包括为新的高速公路、JR及地下铁路赶工,再加上「3.11」地震及熊本地震后,亦需动用大量建筑工人重建东北及九州,所以一些日本发展商行家朋友都不时跟笔者诉苦,说钱等着人、客人等着买,都不够工人赶去建新楼。

二手市场平稳

至于日本二手楼的成交量,笔者公司看到情况并没有减少亦没有明显升幅,大概维持过去水平。不过,成交额上反而有一定的升幅。原因是今天投资日本物业的客户,不似三两年前的客户般,大多只钟情购入表面回报率较高的单身人士住宅单位。近期的客户不少都较为钟情「筑浅」(楼龄新,约十年内)的一房或两房的高塔式物业(Tower Mansion),或地理位置理想的一小栋两三层物业。这些物业每宗的成交额,都比起单身人士住宅高。另外,笔者公司亦多了中国客户,这批客户群亦较喜欢楼龄较新、感觉「高大上」一点的物业作投资,而并非单单考虑表面投资回报率。

非自用物业 不选大城市

如果说下半年日本置业贴士的话,如上篇题到,英国脱欧后将带动日圆货币及物业价值上升。不过,毕竟日本面临全国人口减少问题,愈来愈多住在非都市的日本人,都选择搬到东京、大阪这些大城市居住,大城市的人口还是每年以2%左右的升幅上升,所以如非自用的话,并不建议购入非大城市的物业。

勿只着眼回报率

另外,随住愈来愈多海外的大型财团基金企业,都注资购入东京都心内的重要物业,加上中国客人的投资喜好,故投资者于日本置业时,最好不要只着眼考虑表面回报率较高,但楼龄较旧的单身住宅。毕竟物业的实质长远价值,并非单凭每月的租金回报率所决定,也同时取决于该物业的升值空间及投资者喜好转变。