Daniel Lee
李栩新
Daniel Lee

买澳洲楼分散投资风险 教你计计布里斯本置业预算

香港近期的社会运动,令部份投资者担心香港经济受牵连,转为选择购买澳洲物业,用作避险又可以保值,因此令到澳洲楼成为追棒对象。

图片来源:GETTY IMAGES

澳洲楼近期再次受欢迎,兴澳元对港纸创5年新低不无关系,澳元一度曾经跌至5.3水平以下,对喜欢澳洲楼的朋友来说,是入市的好时机。

差饷物业估价署公布的楼价指数显示,中小型楼价指数从2009年第1季的106.9,攀升至2019年第1季的371.4,中小型楼宇价格升幅超过247%。结合统计处公布的《综合住户统计调查按季统计报告》,将2009年第1季住户收入达3万元的实质置业能力 (即是3万元/106.9 = 280.64元) 计算,如果要在2019年第1季维持同样的实质购买能力,月收入需要提升至约10万元 (280.64元乘以371.4)。这结果说明过去几年的楼价升幅,已蚕食月收入3万元至9万元住户的置业能力。

根据早前政府发表的《2018年第三季经济报告》显示,2018年第三季的置业供楼负担比率已达74%,即指出一般家庭置业供款须用上超过70%的月入。加上2016年中期人口统计,全港有超过65%的业主已供满楼,年龄组别50岁或以上而又没有债务的业主有超过40万户,引至近年兴起的「父干」效应。

在不会变卖自住物业情况下,又想将资金增值,投资其他用途,用香港物业加按套现,购入澳洲物业不失为一个好选择。一方面是香港息口较低,而澳洲物业价格远比香港楼便宜,物业租金回报比香港高,在加按负债少的情况下,可同时赚取息差。

假设一个估值600万的物业加按,购入一个280万的澳洲物业。以2.3%利息供20年,月供只需14,566港元;扣除每月澳洲租金收入后,实际你每月只需支出约5,000港元,你更可以拥有多一个物业,月月有租金收入,在退休后达至真正的财务自由。

布里斯本置业预算

根据realestate 7月份统计数字,布里斯本住宅中位数价格约49万澳元,季度增长0.1%;公寓中位数价格约38.7万澳元,季度上升0.7%。全新现楼1房公寓约37万澳元起 (约196万港元*);2房单位约43万澳元起 (约280万港元*)。

除了预计楼价外,有以下细项费用可能需要支付的:

1. 律师费 (约2,000澳元)

2. 印花税 (Stamp Duty) 可参考以下网站

3. 外国投资申请费 (FIRB) 自2019年7月1日起,购买100万澳元以下物业,FIRB征费上调至5,700澳元(参考)

4. 市政费 (Council rate)

5. 物业管理费 (视乎公寓设施而定)

6. 验楼服务 (1次约380澳元;2次约435澳元)

7. 物业保险 (视乎保障范围)