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安娜
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吉隆坡或步香港后尘 楼价一去无回头

反映香港楼价的中原城市领先指数已达到180点。多年来,香港楼价不断破顶,除了因为土地供应有限、人口增长等客观因素,特区政府的政策也是助力。

图︰THINKSTOCK

表面上,政府一直用「辣招」令楼市降温,但未见成效。这是因为「辣招」未能对症下药,例如双倍印花税(已不止双倍)、额外印花税等,实际上不能打击楼价,只能压抑二手交投,逼使置业人士和投资者购买新楼,楼价节节上升。业主因为高额印花税不愿轻易沽售,在易追难沽的形势下,助长楼价上扬。

政府不愿真正解决楼价过高的问题,财政收入是考虑因素。2017至18年度卖地收入高达1,800亿,占财政总收入超过3成,倘卖地收入大减,特区政府随时面临财政赤字。当年董建华时代就尝试过难以摆脱财赤之苦,吓怕现届管治班子。

或许每个地方的政府,都会面对类似问题。马来西亚的地产政策,亦有类似现象。马来西亚首都吉隆坡,是国际物业投资热门地。几年前,大马已限制外国人只可购买100万马币以上(约200万港元)的物业。虽然名义上是为了保障本地人置业,实际上是见自己的土地越来越值钱,逼使外国人在投资当地物业时付出更多,好让更多资金流入马来西亚。

然而,吉隆坡政府又在去年11月,宣布无限期冻结批出开发100万马币以上(约200万港元)的豪宅。换言之,外国人唯一可以购买的100万马币以上物业,将不再有新供应。此后,他们亦越来越少批出永久业权土地,或许是察觉到市内土地已相当值钱。

这个政策亦有政治因素在内,今年5月9日大马将举行大选,国会下议院第14届选举,共有12个州同步进行。这段时期,马来西亚的政党势必想尽办法争取选民支持,其中地产就成为被他们开刀的领域。

然而,这个政策实际上并未竭止楼市过热,反而火上加油。吉隆坡正在发展伊斯兰金融中心TRX,港人熟悉的汇丰亦已投资超过10亿马币 (约20亿港元),派驻吉隆坡的跨国机构高层将不断增加,政策同时限制楼盘和租盘供应,在大量外籍人员找不到理想居所情况下,楼价和租金将会同时上涨。

政治或许离我们很远,但我们可以从一些政治动向,发掘到投资机会。在此事上,我们除了看到政府口是心非,更重要是,其实这是一个入市讯号。想想看,当一个地方的高级公寓和豪宅开发,购买和租住需求不断上升的同时,政府竟然禁止开发新楼盘,这像不像香港,曾经多年取消定期卖地,是不是有点似曾相识?而我们已经感受到后果,就是香港楼价从此不断破顶,一去无回头。我们可以预料,吉隆坡也将经历同样情景。

这项政策冻结了新高级公寓和豪宅开发,但已批出的楼盘不受限制,令这些仍未售出的楼盘变得奇货可居,当中大部份是仍未落成的楼花,只有极少已经落成的现楼仍未卖出,我建议读者不妨留意一下这类笋盘。