Neo-Cheung
张永达
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投资.投机.自用?

香港人可能是最爱讲钱的民族,不论上班、放工或拍拖,话题都以金钱挂帅。对大部分西方人而言,钱是用来花的;但对中国人而言,钱是用来赚的。赚钱有很多方法,例如打工、做生意、炒卖、钱赚钱等。一般我们用「投资」来形容「钱赚钱」的行为,但事实上,「赚钱」可分为「投资」、「投机」及「自用」,而我接触的大部分客人,都倾向把三者混为一谈。一般投资金融产品其实已可细分为「投资」和「投机」,自住物业/ 自置商厦物业也算投资的一种,可归纳为「自用」。

图︰THINKSTOCK

正确的投资策略是事前有「明确目标」,例如移民、退休、结婚等。要有明确的投资预算、大概的收成目标价位、预计投资年期及自己可以承担的风险等。如果没有订下以上目标就是「投机」,甚至可以说是想「等运到」,即是有一日有钱赚就算了,完全自high状况,没有计算当中的投资成本、机会成本(opportunity cost)等。

如果是自用的,一切就简单得多,因为就算没有升值或贬值,当作是交租吧,当然那亦是输了机会成本。所以不同策略,绝对影响你选择哪类型的海外物业,亦影响应该选择的城市。

先讲最简单的「自用」策略,只要合乎你的预算,选择你喜欢的地点、楼盘质素及单位面积便可。最重要是自己住得舒服,升值只是其次。稳健的「投资」目的是达成自己预设的投资目标,年期可能是5年、10年、15年不等,风险较低;「投机」呢?客人追求的是以小搏大,惊人的可观利润,但可能要经历坐过山车般的风险。

那混淆 「投资」、「投机」及「自用」有甚么问题?

例子一.自以为【投资】实为【投机】

以买卖股票为例,一般人以为自己是投资,但实在有太多投资者是中了「冧巴降」、或片面相信某一股评人的所谓「分析」、或者在社交平台信现时的KOL,那些人究竟几有料?现今的投资者实际上只是「投机」:即是一心以小搏大。例如,有客人买入较稳定的蓝筹股票,想在大牛市时短炒赚几个百分点,一心以为定好放售价位、放售时间,就已经做好准备。但其实自己没有做好功课,得来的资讯只是冰山一角,遇上全球政经事件影响,股价翌日不升反跌,最后由短炒变长揸,由原本的一星期变成一年。好彩的话,最终可能没有输钱,输的是机会成本。而且当时间一拉长,尽管赚钱也拉低了 内部投资回报率(IRR)。

例子二.目标是【投资】却拣【自用】盘

以买楼为例,听过不少人做买楼决定时都说「有人租就放租,冇人租就自己住」。究竟买一房的回报率高还是三房豪宅回报率高? 一心做投资,拣个单位有强劲需求的,尤其是海外楼开放式或一房,一般需求较大回报率高,而在英国、加拿大、澳洲,拣2房有机会比1房更好,因为当地很流行share room,但日本就不行了,大单位需求较低,那怕只是迟一两个月租出,整体的回报就给拉下去了。同样是住宅,也可以拣错。

例子三.以【投机】为目标【投资】收场拖低回报

若你打算买入可摸货的楼盘和单位,代表你是打算投机多于投资。有些海外楼盘,只需付出楼价10至30%,1至3年后才收楼,不少投资者是等这几年的楼价升值转手,有些投资者错估形势最终要上会,未能负担到的便要忍痛减价求售,更甚者有人投机多个物业,最后甚至会输多过能力可负担;而有能力负担的可上会把物业出租,付出的成本超过原本预算。

可以看到策略和目的不一样时,选楼盘和地区时可以完全不一样。许多人投资失败或烦恼是因为没有订好目标和认清风险,把目的混淆。 近年很多人在英国、泰国及日本买楼投资。主因是常常去旅游,以为对当地非常熟悉。但试想想,游客区的楼盘,究竟本地人又是否喜欢呢?