Manci Man
文慧诗
Manci Man

姐有的是钱 姐就是不做按揭

亚洲人出名「数口精」加上教育环境,香港人基本上未学行先学加减乘除;再加上香港是金融大都会,当中房地产投资风气更是成熟。而每一位投资者都各有取向,有人喜欢按揭贷款借到尽,实行运用银行按揭组合去保留一定流动资金以作其他投资;而亦有投资者喜欢付全额不作贷款,因可省却利息支出亦可 免除贷款手续的麻烦,重要的是保持个人借贷纪录良好,减少负债。而笔者最近也收到一个客户的查询,如他购买一个45万澳元的物业,应付全额还是做按揭好?

他的物业资料如下:

  1. 墨尔本市中心物业;
  2. 一房单位不连车位;
  3. 室内实用面积约48平方米;
  4. 楼价45万澳元 ,约265.5万港元(以汇率1澳元兑5.9港元计);
  5. 预计2018年年底收楼。

按揭资料如下:

  1. 7成按揭,贷款额为31.5万澳元;
  2. 利率为4.5%;
  3. 年期30年;
  4. 每月利息支出为1,182澳元。

海外人士在澳洲进行物业投资,所收取的租金收入是需要缴交「纯利」利得税32.5%。当中的「纯利」是指租金收入扣除一切物业开支后的净收入,而当中开支包括:大厦管理费、物业差饷、排污费、按揭利息支出、经纪租管费用及物业折旧等。而当中按揭利息支出占物业开支的一大部份,亦能抵销不少税项。换句话说,如选择付全额楼价,你每年将需缴交为数不少的利得税。笔者认为投资房地产,还是做贷款(例如五成至七成按揭)会比较好,因为以下四大原因:

  1. 利用利息扣减税务开支;
  2. 聪明使用银行产品以帮助使用更少资金投资;
  3. 灵活运用现金流,以减低风险;及
  4. 可用流动资金作其他投资吧!