King Sir
叶景强
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从加拿大楼价下挫看香港楼市

上回讲到,笔者本想在加拿大置业以分散投资,谁知温哥华、多伦多在2015年至17年的短短两年内,楼价暴升三成。探究其因,原来是多个发展中国家如中国、印度、中东多国等资金不断流入,有些是投资、更有些是炒卖,因而令楼价不断创新高,最终当地政府出招落闸压抑楼市升势。

图︰THINKSTOCK

根据经济学家信息社(Economist Intelligence Unit)公布,加拿大温哥华及多伦多为全球最宜居城市中分别排第三及第四。很多人不论居住在发展中或已发展的国家都非常向往当地生活,但能移居到那边生活的大都是专业人士或家财万贯的商人,有新移民自然有住屋需要,因此对当地的房屋需求亦非常殷切。再加上,近年更多了很多海外投资者炒买当地物业,令楼价大幅飙升。

为防楼市出现泡沫,温哥华于16年8月亦效法其他国家向海外买家征收额外15%物业转售税,之后成交即时停顿。而「聪明」资金立即转移阵地到多伦多, 其后当地楼价亦告大升,新盘开售瞬即沽清,比香港有过之而无不及;二手市场亦不遑多让,业主今天放盘开100万,不到一星期已收到十多个Offer,有些放盘直头无楼睇,最终成交价可以较开价高10%以上,市场进入疯狂状态。直至去年4月多伦多市政府亦出招征收海外买家15%税,成交量即时大幅减少,但其后数月市场却出现微妙变化。

当地市场简单可分为多伦多市及多伦多市以北的新区,而住宅亦分为独立屋(价格由约80万加币以上)及分层单位(约20多万至60万加币不等)。炒家(海外投资者及当地居民都有)集中于炒新区的独立屋,在政府加辣数月后,新区的屋价跌幅多达三成。相反,以用家为主的多伦多市屋价跌幅只有一成多,反而主攻上车客及买不起独立屋的用家的分层单位,出奇地仍继续缓慢地上升!

这个结果对笔者来说有着深刻体会。以往香港人喜欢炒卖物业,将住宅当成是一件货物来买卖赚取回报,但当市场出现逆转时,他们第一时间割价出货离场,减低损失。然而,今天香港楼市剩下的只有用家和少量投资者,在一个没有炒家的市场,就算市况逆转楼价亦不会像97、03年般大跌;更甚者,一些二手中小型上车盘,因用家多需求大,跌幅可能更少。因此,除非全球经济未来出现崩围,否则未上车的朋友,不应期望未来楼价有机会像以往大幅回调。