Jerry Cheung
张敏锐
Jerry Cheung

澳洲新税制 投资仍有赚 ?

虽然在部份投资者的眼中澳洲楼市近年已经升至接近12点位置,但从2016年上半年的销售数据可以看得到「价量齐升」,特别是面对中国买家,刚性需求暂时未看到有下跌的可能性存在。为防止炒风,维多利亚州政府便带头出招,于2016年7月1日后将物业印花税由现时3%调升至7%,同时将地税由0.5%增加到1.5%,进一步打击海外投资的机会成本。

消息一出,一方面不少地产商及经济分析师担忧以上政策会令海外买家却步,但另一方面似乎反而加快刺激了他们对入市的步伐。笔者将会同大家分析一下于新税制下到底对投资者有何影响。

利润回报

于新税制下「买货成本」其实只增加了5%,相比起香港的「SSD、BSD及DSD」可谓毫无杀伤力。对于短线投资者,绝大部份人都希望于上会前将单位「摩出」而减低成本。由于维多利亚新楼「楼花期」一般有3-4年,要升值15-20% 基本上压力不大,加上于买楼时所支付的首期亦会有1.5-2 %利息回报,而部份发展商更给予客人现金回赠1-1.5%,单是以上两点已经可以做到「对冲」效果。

长线收租是主菜

对于长线投资者而言,收租才是主菜。以一个价值300万港元的单位来计算,于新税制下其实只是买贵了15万港元,假设打算于单位入伙后收租5年再放售,整个「旅程」其实已经8 – 9年了,计一计每年「只是买贵了1.7万港元」,用负扣税的手法买一、两套机票都已经抵销支出。新税制对打压海外投资者的作用应该只在心理上吧!

如何有得赚?

首先,如果你仍然想在维多利亚州投资房地产,便不要再买「开放式单位」及「一房单位」。这类单位变化最小,顶多是一对情侣租住,租金升幅有限。要买便买「两房两厕」或「三房两厕」的单位,此类单位可自制2-3间「套房」,特别是针对留学生市场或当地的单身上班族。笔者在悉尼留学期间亦曾做过「二房东」,租金收入一般可比「整个单位租出」高大约30%,利润非常可观。

车位储物柜赚「外快」

其次,购买单位时是否送车位及储物柜亦「非常重要」,千万不要以为买商业中心区物业(Central Business District,CBD)就算无送车位亦无所谓;现实是很多「二房东」会将车位出租给「富二代留学生」,额外赚取每周30-50澳元租金。至于储物柜就可以「租」给一些「放假回国」但又不想把所有东西带走的留学生,这种「寄存服务」也可以收取每周20-40澳元租金,比放租车位更利害!