Jerry Cheung
张敏锐
Jerry Cheung

香港澳洲楼 投资回报实战

如果要拿香港岛的新盘售价与澳洲的悉尼及墨尔本作对比,必须要先选中3个无论规模、间格大小、周边环境、绿化比例、过往成交价及现时开盘价等等,都相当接近的发展项目才可以作比对。由于近年香港岛并没有大型的发展项目落成及开卖,所以笔者只能拿一些中小型的新盘售价给读者作为参考。

若以一个实用面积450呎的两房为例,动辄都要1,300万港元或以上。有能力入生的都非富则贵,因为现在金管局规定购买超过一千万港元或以上物业之投按揭成数最高为5成,连同其它杂项开支,首期大约需付700万至750万港元,单是首期已经可以在澳洲以一次Full Payment购入一个单位了。

现在我们可作一个简单的计算:

基本按揭
楼价 港币1,300万
按揭成数 50%
按揭总额 港币650万
还款年期 30年
1-360期利率 2.5%
每月供款 港币25,683元
首期及其它开支
首期 港币650万
代理佣金 不适用
累积利息 港币2,745,829
印花税 港币487,500
双倍印花税(DSD) *港币97.5万(如持有多于一套物业)
买家印花税(BSD) *港币195万(非香港永久居民或以公司名义购入)
合共:最少港币700万

以现时香港岛的平均租金呎价55港元计算,租用一个实用面积450呎的单位需要24,750港元,它的帐面回报是24,750 x 12个月÷1300万 = 2.28厘。但如果想以这个例子跟澳洲楼市作比较其实相当有难度,因为实用面积450呎在澳洲顶多只是一个开放式单位,两房单位的实用面积基本都超过650呎 (足够最近某个香港九龙区的铁路站上盖楼盘分间4房单位了) 。

悉尼实战

这一次我会找一个位于澳洲悉尼情人港(Darling Harbor)的新盘Darling Square同大家作比较,这个新盘的位置于悉尼市中心唐人街对面,它的销售速度绝对可以光速来形容。开盘当天的两房售价由100多万澳元起,比较优质的单位大约150万澳元左右(约900万港元),现在我们看一看首期需支付多少吧:

基本按揭
楼价 港币900万
按揭成数 70%
按揭总额 港币630万
还款年期 30年
1-360期利率 2.5% (借港元计)
每月供款 港币24,893
首期及其它开支
首期 港币270万
代理佣金 不适用
累积利息 港币2,661,342
印花税 港币72万
合共:约350万港元

以现时悉尼的租金平均价$40港元/呎计算,租用一个实用面积650呎的单位需要26,400港元,它的帐面回报是26,400 x 12个月 ÷ 900万港元 = 3.52厘,足足比投资香港楼多了1.24厘

墨尔本实战

我们再看看墨尔本的市况,于市中心内比较贵重的地段South Bank及South Yarra的两房新盘售价大约80-100多万澳元,实用面积同样亦是650呎左右。就以一个90万澳元的单位作例子吧:

基本按揭
楼价 港币540万
按揭成数 70%
按揭总额 港币37.8万
还款年期 30年
1-360期利率 2.5% (借港元计)
每月供款 港币14,936
首期及其它开支
首期 港币162万
代理佣金 不适用
累积利息 港币1,596,805
印花税 港币37.8万
合共:约200万港元
回报差距明显

以现时悉尼的租金平均价$28港完/呎计算,租用一个实用面积650呎的单位需要1.8万港元,它的帐面回报是$18000 x 12个月 ÷ 900万港元 = 4厘,现在三者差距非常明显了,相比投资香港楼多了1.72厘,对比悉尼则多出了0.48厘。希望这编文章能带给大家多一点有关投资澳洲楼市的资讯。