Jerry Cheung
张敏锐
Jerry Cheung

澳洲新政策下的投资攻略

自从政府出招打击海外炒家后,澳洲各地均出现大批违约个案,特别是成交量最高的悉尼及墨尔本,当中最受打击的,便是来自中国大陆的买家,他们于两、三年前所购入的楼花单位现在开始陆续要「上会」了,可惜现在的「游戏玩法」已经完全改变了。于按揭贷款成数收紧下,有买家首期不足,要四出借钱;于放款条件收紧后,有投资者未能成功上会,被逼挞订。现在的情况看似非常可怕,更有学者预计未来楼价将会下跌20%-30%,不过笔者认为此可能性微乎其微。

香港辣招翻版

双倍印花税、收紧按揭成数、严格的背景及收入审查(包括 : 压力测试及按揭证券有限公司的审批),这些政策于香港已经在实施了5年。笔者还记得于2010年年尾,当政府宣布将会推出特别印花税(SSD)时,机乎把全香港的炒家吓到魂飞魄散,各大地产商会更企图以示威游行迫政府收回政策。当时大部份专家及学者一面倒认为「97」将会重临,楼价必定大跌50%…到了今天,事实证明楼价没有因此而下跌,反而因为封锁了正常流转量,令楼价继续上升。

以往每百港元兑80元人民币左右,由于这个汇率等如中国买家可以以八折买楼,所收吸引了大批「中国大妈」来港扫楼,政策为了打击炒风便出了一招BSD,一个明显是针对中国大陆买家的印花税(海外买家付楼价15%税项)。辣招一出,大部份专家及学者再次一面倒认为楼价必定大幅下跌…到了今天,事实再证明了楼价没有因此而下跌,因为要在香港买楼的始终会买。

收紧按揭成数及压力测试有人认为未必是好事,因为此举会令首次置业者更难上车,以往可以借八、九成,现在买一个3房单位最少要付三、四成首期。就算供得起亦未必拿得出看期,但从另一个角度看,此举可以「相对稳阵地」减低出现负资产的可能性。当金融管理局宣布「辣招」后,大部份专家及学者认为成交必定插水…到了今天,事实再三证明了楼价没有因此而下跌,因为仍然拿得出首期或能够一次过付款的香港人其实非常多,看看新盘的销情便知道,每次都被抢清光。

澳洲楼价已出现短期下跌

由于未来仍然会有大量楼花未能完成交易,投资者只好于成交前把单位贱卖,希望蚀少一点。以悉尼为例,一房公寓于辣招前的平均售价要65-75万澳元左右,但于近期大量抛售的情况下,某些出现了低至70-80万澳元的两房成交。而供应量近年过多的墨尔本市中心,一房公寓的售价由辣招前的40-50万澳元下跌至最低35万澳元左右。不过已经购入了单位的业主们无需要太过担心,待这些急卖的单位被市场消化后,楼价便会回复正常。

澳洲银行拒批按揭?

据了解这是因为某部份海外买家企图以「假入息」来申请按揭,根本拿不出相关证明。笔者就曾经亲身到银行查询过,只要客户有良好的信贷记录、有「真实」的收入证明及税单,一般都可接受60% – 70%的按揭贷款申请。

澳洲买单幢屋

于辣招出台后,由于成本增加,的确令到投资澳洲物业的吸引力大减。笔者认为如果你非买澳洲不可的话,就买单幢别墅吧,因为印花税相对分层住宅单位较平,而且土地是永久业权,未来的升值潜力亦比较高。其他国家的话可以考虑加拿大,自从加拿大从新开放投资移民后,每天都接获不少查询,可以预期未来楼价及买楼需求将会不断上升,绝对是未来其中一个较好的投资选择。