Eric Lau
刘振衡
Eric Lau

投资吉隆坡物业注意事项 (二)

今期继续买吉隆坡物业要注意的事项。关于呎价低水物业。现时有些物业利用比较市中心同区极低水呎价吸引买家。这是否代表买到「平货」呢?要看以下主要因素:

第一,  物业是在「华人区」还是「非华人区」

(建议选择华人区 ,详情可看之前文章)。

第二,「现售呎价」是否低于「原开售价」

有些物业,例如在双子塔后方的 (落在「非华人区」又没有配套优势),以「同区市价大折让」作为招徕。表面看似「执到宝」,怎料开售以来呎价还要低于「原开售价」两成,而发展商更籍此特别加送多项优惠来促销。(这代表物业完全失去竞争力及升值潜力。其实只要多一点逆向思维,为何要给您大幅折让又送您甚多优惠?想想也可略知一二。)

第三,是否真正的同区比较

安邦区 (Ampang) 是一个好例子。距离双子塔最少5公里,既不属于吉隆坡市中心,又不属于领事馆区。它只是在领事馆旁的一个非华人住宅区。另外,常听到安邦是一个豪宅区,其实真正豪宅区是较安邦市中心偏远的。

安邦市中心那些所谓豪宅物业,商场设计除了较马来化,有些人流更聊聊可数。我曾经到过一个商场,是平日放工时间,但竟然是一个人也没有。只有两间在营业,但没有顾客,其他商铺是关门的。区内较常见的物业也欠缺完善配套。这是呎价「比同区」大折让的原因。(另外,由于商业活动结构及发展关系,双子塔后方也不是正宗双子塔区,呎价存在折让亦是合理。)

第四,关于外国人可低于100万马币购买物业

根据现行法例,外国人投资吉隆坡物业入场门槛为100万马币。但早前在报章看到,有些物业可低于此门槛购买。这是利用了法律的漏洞,给人感觉好像又买平了,实际上是自欺欺人。如果当地物业市值50万马币,但卖给你65万马币,这还算是买平了吗?

要知道「价格」不等于「价值」,个别楼盘的定价是否真正平宜,需要参考周边同类物业的实际市场价(例如当区附近同类物业的新盘的大概价位)及物业相关因素(例如有没有景观被遮档?附近有没有坟景?是否近大马路傍?是否近垃圾站傍?附近有没有酒吧?),才会知道是不是真的便宜。

由于这类买卖一般做法是用100万马币做合约,然后用回赠方式给客户。因此物业交易的成本有机会反而增加,例如相关税项计算(仍会以100万马币合约价来计算),包括律师费等。

当物业价值仍低于100万马币时,不能直接转售给外国买家。虽然,接货这位外国买家也可用同一方法购入(即用回赠方式),然而,整个交易过程属非正途方法,潜在一定的交易风险。万一政策突然宣布禁止这类方式交易。该物业有机会即时被套牢了。

此外,还有按揭问题。以回赠方式购入的物业,原物业价值被拉高(即物业的市场价不值100万马币),故能愿意提供外国人承造按揭的银行数目亦相对有限,甚至有些银行拒绝承造。即使仍有银行愿意承造,按揭条款也有机会被调整,很多时候是调整申请人的薪金收入要求。

一般而言,香港人月入2万多元已初步已符合银行审批要求。(当然还要视乎银行基本要求情况及申请人其他条件) 但由于这类「以回赠方式购入的物业」令银行的风险溢价急剧增加,银行亦会相应调整批核限额,例如:将基本月入的要求提高至5万或以上才会接受承造。最后导致发展商有可能会自行承包按揭,这些情况有机会在「货尾销售」时出现。

还有其他注意事项,下期续。