Eric Lau
刘振衡
Eric Lau

投资酒店连住宅式物业注意事项

吉隆坡近年新兴一种酒店连住宅式物业项目,一般在市中心或毗连黄金地段,物业多数新落成而且价钱看似有竞争力,如果想投资这些物业要注意甚么?最近和当地律师朋友闲谈,可归纳以下要点给各位参考。

图︰THINKSTOCK

一. 所属契约

一般混合式发展项目(例如商场、住宅、写字楼混合发展)都是商业契约。但住宅部分,只要受当地房屋法例保障(即当地HDA 法例), 其住宅部分便属住宅契约。但酒店连住宅式发展项目的住宅部分,有机会混合商业元素下属于商业契约。简单来说,一旦项目烂尾,基于物业是商业契约,不受房屋法例保障,难以透过法律追讨损失。

二. 签约文件

我们可以从这点简单判断所属契约。如酒店连住宅式发展项目是商业契约,那么买家签署的文件便是商业合约。属于住宅契约的话,签约文件会包含HDA买卖合约文件。

三. 车位配置

这是另一个间接判断方法。 如果属住宅物业,一般会连契约附送指定配置车位,买家有拥有权(Possession Right)。另外,买家毋需每月租用或被安排到不同车位。客人甚至可以将自己的车位出租,但如属商业契, 一般需要以租赁形式每月租用车位及有机会被安排到不同位置。

四. 水电费用及管理费

如属商业契约,同一使用量,水电费一般比住宅契约高30至40%。管理费用亦因此比一般住宅物业高昂。

五. GST 物业销售税

虽然新任首相已宣布今年6月1日起取消6%GST,但发展商一般在建筑期间已为这些物业缴交税项, 买家有机会在成交价上已被收取了该税项。

六. 大厦公契

酒店管理及操守指引 一般较多限制及较复杂。例如有机会限制租客入住日数、 限制住客转换数目、限制单位室内装修、 限制饲养宠物、限制公廊装修、又或者需要同意房间打扫服务等。

七. 物业呎价及转售

由于是酒店连住宅式物业, 呎价有机会包含酒店设施面积,一般高7至10%,有的更高达20%。另外,转售时 由于物业契约组成结构较一般住宅项目复杂,银行估价倾向较低。 因此,买入呎价可能会高一点,但转售时售价却低一点。 

八. 业权转让 (MOT)

这点最重要,由于复杂性结构关系,酒店连住宅式发展项目可能需要较长时间才能将业权转让给买家。有机会带来一些潜在问题。

1. 如仍在楼花期,未必能够如期「交锁匙」

2.可能因业权未能转让给买家,而未能在市场转手买卖

3. 为了使整个买卖及物业交易过程顺利,发展商可能利用长租金回报期 (例如长达10年期甚至20年) ,甚至再用回购 (Buy Back) 来「弥补」一些潜在问题。但因业权多数仍然属于发展商,或因客人可能没有拥有权关系便没有权利看屋内情况。如果发展商倒闭或项目烂尾,买家可能失去法律追讨权利。

4.如该业权最后不能转让给买家,买家可能最后变成以拥有项目股权形式持有。 届时如项目需要维修等费用, 买家更有机会需要按股权份额支付。

因这些项目潜在风险较多,发展商亦有机会以市价大折让作减价促销,所以在购买这类型物业前, 必须多加留意合约细节。