Eric Lau
刘振衡
Eric Lau

如何选择吉隆坡物业(三)

上回提到当我们投资吉隆坡物业时,选择现行黄金三角商业活动区较可取;选择华人区物业升值潜力更有优势,此外还有甚么需要留意呢?

选择有本地市场物业

所谓有本地市场物业,是指本地人可承接物业的能力。可由两个主要因素考虑。第一个因素是看本地人可负担物业的水平。这可从本地住户收入中位数来计算。根据官方给予的数字,2016年本地住户收入中位数约9,100马币(约1.8万港元)。一般而言,楼价与一年本地住户收入中位数收入比率10倍或以下,属正常或轻松负担水平。即楼价约110万马币(约220万港元)或以下。 超过15倍比率属负担吃力。换句话说,超过164万马币(约328万港元)的物业会脱离本地承接力。

这个倍数参考如何制定?假设一个家庭用50%收入作物业按揭供款。粗略计算,楼价与一年本地住户收入中位数收入比率10倍等同大约20年物业供款,属标准还款期。15倍比率则等同大约30年物业供款。所以超过15倍比率,家庭收入用作物业供款便会多于50%,自然构成家庭负担压力或脱离物业可负担水平。

另一个因素是,本地人对现时物业呎数的需求。参看世界人口结构资料,现时吉隆坡人口结构年龄中位数约29岁。属适婚年龄,2至4人家庭单位需求增加。故2至3房及800至1,000实呎市场需求会增加,投资这类呎数单位较易转售。如果用9,100马币家庭收入和楼价与一年本地住户中位数收入,尚可负担比率15倍计算,购买800呎物业上限便是2,050马币一平方呎。 而购买1,000呎物业上限便是1,640马币每平方呎。超过该呎价转售会较因难。

至于有本地市场的物业重要性何在?当楼市上升时,像买股票一样,大部分物业都会上升,交投也相对活跃。 但当市况突然逆转或遇冷风时,外资会暂时审慎观望或暂停投资,即时欠缺外地买家支持。如果该物业本地人又买不起,由谁人来承接?

双子塔邻近物业是较多港人喜欢投资的区域。该区内一手豪华式华人区永久业权全装连傢俬家电物业,呎价一般在2,600马币以上一呎。 但这些物业大多只有外资市场,很多时发展商设计大量一房或一加一房单位 (其实这是将原先用作书房或士多房等变造多一间房间, 实际不当作两房单位, 以迎合市场需求。但需要知道, 这类型单位过去有不少报道指供应过多等问题, 尤其是一房单位。因而令物业升值受阻及租赁回报率较低。

还有什么要留意?下期讲。