Eric Lau
刘振衡
Eric Lau

吉隆坡投资如何获得较多保障?

吉隆坡是港人近年投资热点,但不少朋友担忧投资如何获得较多保障,今期让笔者为大家分享一些注意事项。

图︰THINKSTOCK

1. 关于楼花期烂尾 – 相信很多朋友关心。现在较以往安全很多,当地政府于2015年6月正式实施,发展商兴建物业需要向政府领牌及财政审核,并同时需要缴交保证金。如出现烂尾情况,均属刑事化,最高刑罚是入狱。

2. 物业价格远高于市价 (Over Price) – 情况亦常见。这可参考该物业可承造按揭银行 (Panel Banker) 数目。 银行成为Panel Banker前, 也会替该物业承造风险评估,包括物业价格有没有远高于市价。简单说,越多银行承造按揭,代表物业越安全及物业属正常市价范围。

3. 发展商背景–在马来西亚,即使大型发展商也不能像香港般主导市场。而发展商规模大小很多时是根据项目发展大小而定,并没有反映他的现金流,物业质素等。反观,发展商有没有获得著名国际认可及奖项,有没有国家认同该物业,有没有发展理念,及过往物业有没有不良记录等都为重要参考因素。

4. 本地买家认购比例–很多买家会担心物业租赁及升值前景。不妨利用本地买家对当区的认知及投资智慧作参考。该物业越多本地人认购,代表越有本地市场及本地投资前景,如超过一半本地买家认购会较有保障。

5. 华人区与非华人区–投资者有时候见楼盘呎价远低于同区呎价, 会给人有物业低水错觉。 正所谓「阿婆走得快,一定有古怪」, 正常为何大幅折让卖给你?很多时候该物业是在非华人区, 升值能力较逊色,呎价自然较落后。相反,华人特微是勤奋及创意多,多数人经商, 当华人区经济较蓬勃, 楼价一般跑赢同区。

6. 永久业权 (Freehold) 与批租业权 (Leasehold)–这一点非常重要。同一物业条件及质素,在投资角度而言, 批租业权物业在银行估值上最少有80%折让,折让幅度会随楼龄而增加。至于永久业权, 因为永久及政府将其逐步修窄,所以有保值作用。转售能力及价格一般较批租业权物业高。

7. 新商业中心区旁铁路物业 –按现时吉隆坡规划, 因大吉隆坡计划下兴建地下铁路MRT项目,目的在提升交通方便及配合转型金融城市发展。 铁路沿线物业会看高一线。 在众多铁路站中,新商业中心区CBD的邻近车站潜力进一步提高。主因是新CBD发展性质独特,价值在未来逐渐反映。新CBD周边物业因性价比高,受惠最多。

8. 周边配套的重要性 –道理非常简单。 交通方便、 超市就近、 商场毗连、美食众多,商业区旁的物业带给人良好生活体验。当经济好景时,物业自然升值能力强。经济逆转时,物业因方便的生活配套而容易出租或转手。

在吉隆坡投资物业,只要善用本地法制,银行物业评估,发展商经营质素,本地人投资智慧,当区经济活动, 土地业权,国家发展方向,物业配套等客观因素,便会获得多重安心保障。