Eric Lau
刘振衡
Eric Lau

大马单位真的供应过剩而滞销?

近期有报道指出大马单位供应过剩,空置或滞销,引来市场关注,相信不少读者对投资大马物业顿抱审慎态度,毕竟大马是中国一带一路策略下,其中一个最受惠的东南亚国家。事实上,当地楼市的真实情况又如何呢?

先看定义,供应过剩是指供大于求,换句说话这是不能反映未来的消化力。以吉隆坡为例,吉隆坡政府自2009 年推行大吉隆坡计划,2012年开始兴建敦拉萨国际金融中心TRX,与及相关铁路和高铁等配合。目的是打造吉隆坡发展金融城市。到2020年,除了人口预计达到1,000万,也创造330万个就业机会。届时预计引入大量外地专才及技术人员就业。纯数字角度,以未来住屋需求量预计,比现时供应量还要额外供应超过100万个单位才能满足未来需求。现在的过剩在吉隆坡似乎未来数年将被消化。

第二个定义,空置或滞销是指未能成功出售物业。看看香港,根据官方数字,住屋需求紧张下,2016年竟然有超过4万个单位空置或滞销,空置率接近4%。甚么原因导致空置或滞销?很多时主因是地段,环境设施和交通等问题,在大马也是其中一个原因。

第二个原因可能是发展商及物业持有者看好未来升值而暂时封盘。那些有特色,靓景观,靓地段单位现在被「Hold」起不卖。另外,需求错配也是其一原因,尤其1房单位。以吉隆坡人口结构为例,年龄中位数将29 岁。适婚年龄较多及生产力强,预计2至4人单位(即800至1,000实尺) 需求量大。也许现时1房 Studio Flat单位因未能配合市场主流需求而较多空置。

其他原因可能是楼价远超住户收入可负担水平(尤其传统已发展成熟商业中心区 CBD))或发展商欠缺完善规划及错误市场定价兴建物业。

本人以前从事工料测量,明白到数字本身没有意义, 反而数字背后给予甚么启示才较重要。所以在物业投资,选择有政府规划、有本地市场、一线地契、永久业权、华人区、新CBD周边,还有超市、商场、食肆、多间银行,最重要是铁路MRT毗连的多项优势物业带给投资者保值及升值作用,而无惧过剩。