Chris Suen

英国还息不还本按揭泡沫

笔者早前和中资银行驻英国分行的按揭专员Jones茶聚,Jones提到英国颇流行还息不还本(interest-only)按揭。假设一宗25年期的20万镑按揭,按揭年息2厘时,本息还款月供850镑,还息不还本就只需330镑,每月还款压力立即轻松一半以上。

(图片来源:美联社 Associated Press)

这类按揭计划在上世纪90年代出现,原意是协助英国人先上车。要知道2008年金融海啸前,英国按揭利率最低是6厘,90年代更动辄10厘以上。图1显示英国按揭利率从08年的6厘持续下降到目前的2厘左右,图2则显示香港平均按揭利率这10年一直维持在2厘左右。

图1 英国按揭利率走势 (点击放大)

图2 香港按揭利率走势 (点击放大)

英国不少人使用还息不还本这种还款方式,一类是较低供款能力的业主,另一类是投机者。当租金回报有5厘以上,人们又有预期英国楼价上升时,不少投机者选择尽量买入更多单位出租,而且立即有正现金流。假设5厘租金回报率和2厘利息成本,提供每年3厘的息差回报和楼价潜在升幅。

还息不还本按揭计划无疑相当有吸引力。

还息不还本按揭计划有多受欢迎?根据英国官方机构Council of Mortgage Lenders统计,2013年英国有220万个按揭是采用还息不还本方式。买楼后可一直只供息,虽然月供轻松,但到期后须即时转换成其他按揭计划。据英国媒体报导,这些还息不还本的按揭计划在2019年开始陆续到期,在2028年会是计划完结高峰期。一旦业主没能力继续供款,就会被call loan甚至变成银主盘被推出市场。

还息不还本按揭计划会导致英国楼价出现泡沫吗?

主流的英国媒体都有提及对这种按揭泡沫的忧虑。假设这些业主有10%在未来选择卖出房屋,就会增加几十万个供应。要知道,香港楼价上升的原因是没有人愿意卖楼。每个香港人都是楼神buy and hold。 所以,如果英国按揭市场供应剧增,对楼价来说是不利因素。当然,除非外国投资者能够sell and walk way,英国本地居民在卖楼后始终都要租或换入较细单位,这对租金回报和细价楼又会有影响。

英国也积极解决这个按揭炸弹。2013年有220万个还息不还本的按揭,到2015年数字下降到190万个,占整体的五分一。 另外,在全球量宽下环球楼价也一体化,楼价上升极大提升楼市稳定性。英国是成熟国家,代表有大量的物业是上一辈买下来的,几十年过去了,楼也供完了,这点和香港是一致的。图3及图4分别是英国和香港没有按揭的房屋数字。在英国,大概有34%的业主(红色线)没有按揭。在香港,大概有65%(红色柱体)的业主没有按揭。趋势都是越来越多的人供完了按揭。

图3 英国无按揭比例 (点击放大)

图4 香港无按揭比例 (点击放大)