Chris Suen

巴菲特︰30年期按揭是最好的理财工具?

股神巴菲特以价值投资闻名天下,其对价值和价格的判断功力深厚。他投资理念之一是时间是好公司的最佳朋友。意思是只要时间足够长,有价值的公司股价自然会向上。 

巴菲特甚少评论楼市。今年3月接受美国电视访问时,他强调利用时间去作房产投资。他主动提到30年期的按揭是最好的理财工具之一, 一来这是对货币长远来说会贬值的有效对冲;二是即使房价不升,利息支出在低息环境下也不会很多。

巴菲特地产代理上身,究竟他说得有没有道理? 我们来看看过去30年只要地区的房价走势。

上图是经济学人以1986年作为基准,显示了香港,澳洲,英国,加拿大,香港,日本和美国的房价走势。除了日本外,30年过去,楼价趋势都是向上的。 香港上升超过10倍,加拿大也上升接近5倍。

股神巴菲特的言论中还强调利息会维持相当低息。年长一辈的香港人都会知道在90年代供楼要接近10%利息。 而上一个10年,环球大都会的供楼利息普遍都在7%以上。 现时大部分地区利息都在5%以下。 伦敦今年新的按揭利息更低于3%。我们已经进入新常态,就是利息相对低,而且会持续一段长时间。

难怪早前本地发展商嘉华国际主席吕志和也提到年轻人买楼其实不是太难,甚至是容易,因为有30年按揭。

笔者的意见是环球大都会房价会一体化,特别在财富效应和量化货币的情况下。财富效应是指过去房价的上升令很多业主不再需要负担按揭本息支出。现金流会转为正流入。这时候他们就没有卖房的紧急性。而量化货币导致的通胀问题比较复杂。我们看到电子产品等能大量在工厂生产的物品价格是持续下跌。20年前的Window 95电脑是1万港元以上。现在性能强大10倍的电脑也是1万元。大量印钞直接令资产通胀,而不是物价全面通胀。科技的进步和生产效能的提升有效压制物价飞升。 

我们可以看一下后QE年代环球房价的走势。下图的是2011年到2016年的房价走势。正所谓有图有真相,再回味巴菲特那句“30年按揭是最好的理财工具之一”,唯一正确的结论是房价离不开银行的支持!

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