Chris Suen

香港按揭 独步天下

早前将军澳居屋浩明苑的22按银主盘破尽香港按揭纪录,从中可窥见香港按揭市场的发达。除大型银行外,香港有超过10家中小型银行在争夺优质头按(第一押记First Legal Charge)客户,竞争非常激烈,以致一度提供H+1.28%的按揭利息和1.6%的现金回赠。除此之外,还有超过1800家的金融机构和财务公司提供各式各样的按揭计划。在按揭市场高度发展的香港,我们有没有想过这是香港在环球资产膨胀下的优势?

图︰PIXABAY

渡边太太 VS 中国大妈 VS 香港师奶

近年香港开始感受到全球量化宽松带来的特征:1. 低息环境持续 2. 资产价格暴涨。事实上,早在上世纪90年代开始,日本开始成为全球第一个主要经济体执行长期超低利率甚至零利率政策。渡边太太是指以借贷利率低的日元,兑换成外币后向海外高回报资产投资的日本主妇。中国大妈也一度因为怕人民币贬值而在香港盲抢黄金。

天下楼市 唯低不破

香港人也越来越在财富上觉醒。香港楼价全球最贵,银行里也有13万亿存款(香港M3数字)存款,按息更加是非常便宜。香港师奶也步渡边太太的脚步,加入全球扫货行动。很多客户利用加按香港的物业套现去买海外置业。笔者上月就帮助一对接近退休的夫妇分析香港再按揭买新西兰物业的好处:

1.  该对夫妇在沙田的物业剩下100万的按揭,剩余年期9年。

2.  该对夫妇想趁还有税单的年龄尽快一间变两间,想在新西兰当地按揭购买约300万港元等值的物业。

3.  由于当地按揭政策的转变,该对夫妇转而想利用香港物业套现去全额购买新西兰物业。

4.  300万港元的楼按借贷,新西兰人的利息成本是200万, 月供$13,893。(假设利息是3.75%, 年期是30年)

5.  300万港元的楼按借贷, 香港的利息成本是91.1万, 月供$10,863。(假设利息是H+1.4%, 年期是30年)

他们无需拿出现金,利用自住单位加按300万就能付清新西兰的物业。而最吸引他们的是,由于年轻的女儿做担保人,他们只需转按就能重新做到30年按揭。加按而增加的供款完全能被新购的新西兰物业租金来承担。由于收租物业回报高达6%, 而香港按息支出是2%以下,该夫妇一间变两间物业后, 还能改善了现金流,每月增加了1万多元的收入。

天下武功,唯快不破。天下楼按,为低不破。

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