Ricky Cheng
郑嘉玮
Ricky Cheng

10厘租金回报+几年后溢价回购?拆解发展商「保证」陷阱

近年不少英国物业的卖家或发展商会提供保证回报作招徕,例如,保证回报首三年8厘,五年后高市价一定百分比回购等。这类保证往往吸引投资者,全因相信他们会得到稳定回报,只赚不赔,美好得令人有点不安。今期分享一个案例及部分发展商常用的合约条款,供大家参考。

图︰GETTY IMAGES

投资者X在2016一个展销会上,以2.5万镑(约25万港元)买入伯明翰一间只有55呎的小型办公室。当时发展商保证五年的租金回报有9.25%。五年后发展商可用买入价110%回购单位。投资者X亦跟发展商的管理公司签了五年租务代管合约,而租客亦是由发展商安排。

近10厘回报,加上回购协议,表面上是极好的投资,但魔鬼总是在细节。在英国投资物业,最重要看地契,买卖合约及租约。展销会上经纪说甚么都假,惟有白纸黑字最真实。最重要当然是要看看投资者X究竟买了甚么,及发展商在合约里承诺了甚么。

地契的年期为100 年,由2014年1月1日开始,Leasehold不是问题,但短过100年的Leasehold就不建议,这里已经是一个问题。

Leasehold 通常有两个每年都要交的费用,一是向地主交Ground Rent(地租),二是向物业管理公司交Service charge(管理费) ,管理物业公共地方。地租及管理费通常由业主支付,不过由于是商用物业,有些租约订明管理费由租客承担。投资者X的个案中,管理费及地租由租客承担,所以他一直不知道作为业主的他要负责这些费用。

再看合约上的租金保证及回购条款怎样写。

虽然发展商在合约上的确作出租金及回购保证,但前提是要发展商还存在,才能够兑现承诺。若果发展商破产,所有承诺都会作废。「不幸」的事正好发生在投资者X身上,原本他一直相安无事收租,直至一年前,租务管理公司欠投资者X一年多租金,X 才发现物业已经人去楼空,由发展商安排的租客及发展商亦双双破产失联。发展商破了产当然不能够履行先前的承诺,而租客也破了产,欠租也追不回来。

把物业出售吗?只有50多呎的空间,市场需求不多,卖得出也要大幅蚀让。想再租出去吗? 连找租务经纪的管理费都蚀埋。投资者X只剩下空置物业,不知道怎么办。

两难局面下,笔者建议他在拍卖行尽快卖出去,宁愿蚀一点,当交学费都比长期持有这负资产好得多。

这个例子说明,投资者要留意合约内容,发展商的背景。如果投资者X当初做足功课,不难发现发展商及经纪在展销会上所作的承诺相当不靠谱。也很容易查册发现发展商成立不久,手头资产不多,背后的话事人很容易就可以把金蝉脱壳,把承诺的责任抛下。至于租务公司,也是一间刚成立的公司,同样不可靠。