Ricky Cheng
郑嘉玮
Ricky Cheng

免首期买英国楼真系可以做到?

最近多了读者问关于免首期买英国楼,问是否真的可以做得到及如何做。

图片来源:GETTY IMAGES

所谓的免首期买楼,其实几年前财叔的博客都有讲过。这招不是甚么新招,只是将同样的招数搬去英国而已。背后的原理就是买入比市场价低的物业 (BMW, Below Market Value),然后等几个月至半年,再用市价按给银行套现,将原先投资的资金收回。

比方说,物业市价是100镑 ,售价是75镑。那我以75镑买入,然后七成半以100镑市价按给银行,套现出75镑,那该物业就成为了零成本的资产。零成本,加上租金回报,回报理论上无限大。

不过实际上,也不是完全不用资金投入,买物业的手续费,物业空置期的费用,经纪佣金样样都系钱,最重要的是一开始买入物业的资金,往往可能比正常买入一个物业所需的资金还要多。虽有另一个方法,利用 Bridging loan买入,然后等到时机转按给银行。但Bridging loan的利息颇高,利息支出也是要考虑的一点。

以上的支出对比起成层楼的价钱,或者正常的首期来说都是小数目,可以以低成本「零首期」买楼还是很吸引。这时最大的问题就来了,买入比市价低的物业。有价值有市场的物业,为甚么卖家要折让卖给你呢?

比市价低的物业,大多数可以在拍卖行上找到,因为卖家要钱唔要货,最紧要快可以收到钱(拍卖行的成交期只有几个星期)。但这也难到大部份买家,因为一时间有调动一大笔钱,不是人人做到。在拍卖场上买物业,除了要子弹充足,对于物业的了解也很重要。通常一个物业要沦落到拍卖场,总有原因。

在普通市场也有可能找到开价比市价低的物业,不过同样地,为甚么好好的物业要割价出售?通常都是位置或者租务市场不太好,不容易租出。买入这类物业,就更要做好功课。

简单而言,零首期买英国楼是可以做到的,不过对于隔山买牛的香港投资者来说,当中的风险不容忽视。在买入前,一定要做好计算,非常清楚买入的物业。