Joe Hui
许畯森
Joe Hui

【投资解码】实质按揭利率才是影响楼价关键

2017年,全球投资者也会把焦点集中在美元身上;利息、美汇指数、美国国债,都是全球投资者极为关注的事,香港基于受联系汇率 、美国利息及美汇指数所影响,香港楼价表面上,需要作出相应的下跌。

简单来说,当美元及利息上升,香港资产价格便要下跌,所有在香港的「内部价格」:股价、楼价、工资、通胀等都需要下跌来调整整个经济,而一般在坊间的「专家」,都单纯用利率去评论楼价。在笔者眼中,那些「专家」简直业余得不能论为业余。笔者实在不明白,那么显浅的金融知识,那些「专家」仍不能搞清楚,我有很多时都很想知道,到底他们的专栏是不是用钱买回来的,那么低知识水平的人为何能为专家,笔者尝试在此专栏中去解释以下事实。

美元上升 影响属表面

我以香港为例子,很多人认为美元上升会直接打击香港楼价,但事实上,美元上升对香港楼价的影响只是表面的;实际上,美元上升导致热钱的流向,才是影响楼价的主要原因之一,因为热钱的流向,直接决定了香港的实质按揭利率, 而实质按揭利率,才影响楼价的主要重点,正如2008年,当负利率差距持续,在港热钱充裕,银行水浸而推动借贷,这是香港地产价格上升的主要原因。

而由于联系汇率制度关系,香港的实质按揭利率主要受美国利率走势、香港通胀率、及银行按揭市场竞争所影响的,回顾当年1997年前,实质按揭利率维持在5%内,到了1999年,金融风暴后香港出现通缩,导致实质按揭利率急升13.8%,2001年科网股泡沫爆破,美国开始减息,加上香港通缩情况改善,实质按揭利率又降至5%,当2003年下半年起经济开始好转,香港更于2004年走出通缩困局,实质按揭利率则持续低企;而踏入2008年,因通胀率上升,超低的名义按揭利息,正式进入负利率时代,在负利率期间,因银行的利息收入赶不上通胀率,令现金购买力逐渐稍弱,加上实质借贷成本低廉,将资金投资于物业资产上,为了抗通胀和令资金保值不断买楼,导致香港地产疯狂急升。

2017年,实质按揭利率会有什么变化?香港的通胀,一直高于大部分主要经济体;回顾过去,通缩现象在欧元区出现,但香港整体消费物价同比变化一直维持在3%以上,虽然明年经济不景,但香港的经济增长预测也有1.8%,基本通胀率也在2%以上,再加上现时香港可维持资金很充裕,仍有一定弹性拒绝跟随美国加息,所以可见的2017年,香港的实质按揭利率,仍然处于低位,在2017年内,香港楼价回调是不现实的想法。

笔者建议大家,那些「专家」的分析,最好少看为妙。