Joe Hui
许畯森
Joe Hui

【海外置业必读】我在海外投资的事前功夫(二)

笔者海外买楼时,进门的第一步,一定是先首先了解清楚当地经济、人口、地理环境、移民政策及房屋买卖的法律和规则。但笔者发现很多人都没有了解清楚就去投资,他们也犯了常见错误和走进法律的误区,例如:

一、房产权不等于土地权

目前,许多海外房地产中介都会以「买楼可获永久产权」为噱头来吸引买家,但这其实是故意混淆房产权和土地权这两个概念。在海外买楼,确实是可以获得房屋的永久产权,可是土地产权却不一定是永久的。现实情况是,许多国家如美国、加拿大、英国、澳洲等国家法律规定,土地分为完全地权(Freehold Land)及土地借权(Leasehold Land),前者指买家所购买物业的土地和房屋都完全属于买家所有,没有年期限制,但整体价格较贵;后者则指买家只对房屋拥有所有权,而房屋所占土地的产权属他人或政府所有,一旦到期,土地有可能会被收回。

《中英联合声明》后,香港新批的大部分物业也是如此,土地租用年限到2047年。因此,投资者在下手前要明确自己所买物业是属于哪种类型,我们经常看到卖广告的泰国物业正是如此情况,泰国的物业是只有永久房产权,但却没有永久土地权的,但很多香港的泰国业主却不知这情况。

二、居留权不等于永居权

在美、加、澳等国提高投资移民门槛的同时,欧洲部分国家却抛出橄榄枝,希腊、西班牙、葡萄牙和塞浦路斯都推出「买楼送居留权」的优惠政策。塞浦路斯在2009年推出「购置30万欧元(约267万港元)的物业,并在当地银行拥3年期3万欧元存款,即可获永居权」的政策,而希腊、西班牙和葡萄牙所提供的优惠只是5年一签的「暂时居留权」,且不允许个人在当地工作(葡萄牙除外)。

读者请记住,暂时居留权一旦到期,需要再次提交居留申请,如申请失败,分分钟有房都无得住,而各国对个人申请永久居留权的居住时间也有严格要求。所以,投资者要分外小心,切勿被地产中介误导。

港中介数一数二没诚信

笔者经验所得,香港的中介是亚洲过数一数二没有诚信的;中介公司一般就是知道我们不熟悉当地法律,因而精心策划去骗取我们金钱,

经典的例子有:某英国发展商,经本港代理向近百名港人销售伯明翰和李斯特城的学生宿舍楼花,单位平均售6万英镑(约71万港元),买家须先付一半订金连1,000英镑律师费。发展商称落成后代客出租,保证每年5厘至8厘租金回报率,本来楼盘原订于2013年9月落成,但工程至今未动工,发展商破产同时,保险公司亦于年初清盘,中介更涉及其中。

有很多买家怀疑及指出,该楼盘的中介,本身就是伪装的开发商,中介公司就是为了骗钱,真的什么也敢做出来,你说过分不过分?业主现在不但投诉无门,投资的订金更已化为乌有,笔者一直十分痛恨香港的物业中介,对他们敬而远之,也是有原因的。