Joe Hui
许畯森
Joe Hui

【海外置业必读】我在海外投资的事前功夫(一)

很多人在有意在海外置业,但没有真正了解当地法律,中介喜欢隐恶扬善,香港买家经常挨打局面,唯有靠自己了解以下细节,才能避免做「羊牯」。

地权:「永久业权地」及「租赁地」

有海外置业经验的人士都会知道,买楼前要清楚项目所在是「永久业权地」或「租赁地」。事实上永久业权地才最保值,同时,有些国家所有土地都是租赁地,有些则两者都有,买家在置业前要了解条款,不少英联邦国家或前英治地区,都有永久地权地段或较长的地权。以香港为例,不少地段地权长达999年。

有些国家的业权及地权关系较复杂,如越南、柬埔寨等国家等,业主的业权仅限于地面上的建筑物,却不包括土地,一旦上盖无咗就乜都无,有些国家立国时政局未稳,无法承诺永久业权。所以东南亚之中,我只有投资马来西亚,因为以前是英治地区,地权简单兼有永久地权。

税制:购盘伙数或影响税率

本港享有简单税制及相对较低的税率,然而在海外买楼了解清楚税率,因为随时有机会赚价输税,以美国为例,付出的楼价并没缴付未来的地税,而任何美国房屋的业主要得到土地使用权,都必须于每年缴交0.7-1.5%的地税。

如日本,其税制亦对投资者很不利,因日本政府会向业主收取利得税,并采取累进方式,最高达45%,几乎占租金收入一半,所以买日本楼一般不会博升值,所以千万不要轻易被中介游说而多买几伙,因为买一个单位,利得税会很低,多几间税就会好高。

汇率:以按揭对冲汇率风险

海外交易时无疑要考虑外币汇率因素;假设物业全以现金交易,买家就一定要留意汇率,不少中介只强调当地楼价升了多少,但未必会提及汇率变动。如果楼价升10%但汇率跌20%,都是无钱赚;如日圆长期以来汇水走下坡,令不少投资者对日本物业却步;反观英、美货币相对强势,较少担心。近期人民币贬值令资金出走,同时美元趋强势令纽约楼价节节攀升。 

但如果计及按揭,考虑因素就截然不同,假设在澳洲置业,向银行借六成按揭,澳元贬值意味着负债都会下跌。虽然楼价整体下跌,但业主还款亦同时下跌,可以用更少资金置业,故买家宜采取按揭为物业对冲币汇风险。

市场需求:购买力带动升值 

投资物业固然要考虑当地经济前景,地方人口是重要指标之一,人口增长可支持住屋需求,甚至左右国家经济走向,比如日本老龄化是其长远的问题,美国人口则稳步增长,如深圳人口由当初100万人至今以几倍急增,楼价亦随之飙升,现在几乎同香港看齐。

不少海外发展商或中介公司都会大篇幅介绍当地经济数据之佳,但不少推销员往往倾向报喜不报忧,所以不建议参与发展商的睇楼团,相反应该要自己去感受一次,因为机票来说比楼价只是小巫见大巫的价钱,例如大家透过网上在当地租住民宿约一个星期,或多住几处民宿,既可亲身感受,更可认识当地业主,分享在地的投资心得。

发展商:买名牌 

买名牌应该是最简单的入门守则,即是选择当地最知名发展商的项目,因为名气较小的发展商,楼盘难觅二手市场,当地人亦未必愿意承接。 

再者,没有规模或知名度较小的发展商,需透过中介推广,在过程中「食水」可能较深,例如他们从发展商手上购了100元的楼花,然后在推介会上以120元推介给你,当你打算向发展商以 120元购入楼花,基于认购协议条款,发展商会取消和地产顾问的买卖协议,并补回差额给他们,这样一来一回,他们就赚了20元,所以海外置业推介是那么好做。够了,说太多,打人烂饭碗,收笔!