Anthony Chung

买大陆楼点拣区 – 新开发区得唔得?

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读者来信︰

Anthony你好,最近有亲戚带我去展销会睇大陆楼,睇相、睇影片真系几靓,价钱又平,不过代理话系新开发区,睇地图好似跟最旺的地段有一定距离,其实这些所谓新开发区得唔得呢?还是情愿买贵一些,买旧区会比较好?

回复︰

很多投资者比较喜欢旧城区。

所谓旧城区,顾名思义,是这个城市一直以来的核心区域,发展已经相当成熟,那里是高尚住宅区,那里是基层住宅区,那里是商业区,那里是工业区,全部都可以用眼见,用脚走,清清楚楚,甚至买楼之后是否有人租,二手是否活跃,基本上都可以从附近的环境及商业活动见到,相对较稳阵。但也有缺点,如果是大城市,旧城区通常都人多车多,路窄桥窄,塞车塞到颠。加上新旧交杂,环境相对较混乱,较少大规模建设,跟香港很多旧区情况一样。

新开发区 优点是可以重新规划!

新开发区通常位于旧城区周边,由于之前可能只是农村、工业村,比较容易拼购,可以大刀阔斧,大片、大片土地开发。所以一般新开发区都会路阔、桥阔,三四线行车、大直路,两旁有大型屋苑,十幢、廿幢,甚至有大公园、广场、商场,土地的剪裁四四正正,就像香港的奥运、东涌,新簇簇,环境比较优胜。

新开发区 缺点是规划未必能兑现!

卖的是概念!所谓概念,即是未搞掂!

尤其是开发初期,价钱仍然是低水的时候,周边很多配套未成熟,甚至是冇人、冇车、冇楼,桥未起、路未通、铁路又未到,四周围荒芜一片,如果去到现场睇,正常应该唔够胆买,但在展销会场,销售站在地图前指手划脚,七情上面,这里有公路,那里有地铁,那些发展商买了那幅地,将来发展成熟,媲美中环、太古城等等,楼价翻几倍,讲得头头是道,娓娓动听,人就大胆起来,就买了。

问题是…概念是否可以兑现呢?

如果押错,发展不似预期,固然要坐艇!甚至要蚀让…

就算押对,可能都要等很长时间!随时是十年八载…

例如2015年我们到珠海买楼,当时横琴刚刚成为自贸区,到处都大兴土木,沙尘滚滚,但概念大晒,不少楼盘卖到4万/米,比当时拱北的楼盘还要贵,我们觉得溢价太高,冇买!转战西区新开发的住宅区,3年之后的今天,最近代理向我推销横琴盘,仍然是4万多/米。相反当日我们买的楼盘,由8千/米升到2.5万/米,翻了两、三倍!当二手打个折都有两倍!

当然,不是每个新发展区都不似预期的,很多成功例子甚至超出预期,让万千投资者惨叫,如果当年有买就好啦!例如广州的天河、上海的浦东,都超出预期!记得廿几年前,笔者刚刚大学毕业,曾经在顾问公司帮发展商做计划书,要到当地深入考察,都是烂地一片,今天已是不折不扣的金融中心了,楼价亦翻了很多倍!

想买新开发区…有几点必定要注意!

第一,价钱不能太离地,要贴市价买;第二,要清楚了解新区将如何开发,是否实际,兑现机会高唔高;第三,最好在开发的第二、三阶段,周边有一定项目才出击,虽然贵啲,但成功机会较高。以上三点,当中涉及不少分析技巧…新开发区,又有不同概念,有些成功机会较高,有些较低…篇幅所限,讲座活动再详细分享!