Anthony Chung

公寓有几种 买之前要分清楚

读者来信︰

最近我见物业的估价高,又唔想卖楼,于是就做了转按,套现两、三百万,打算分散投资,用当中的三、四成尝试买大陆楼。听说最近很多城市都限购,只能买公寓,但一提到公寓,身边朋友都反对,说公寓冇人买,不过我都唔系好信,因为佢哋自己都冇买大陆楼,哈哈!到底公寓是甚么?

图︰GETTY IMAGES

回复读者来信︰

是的!很多香港人仍未能接受大陆楼,问他们也没意思。

例如公寓,很多人的理解是商住两用的物业,大陆人不会喜欢买,其余的所知不多。事实上如果没有政策限制,有住宅可买的时候,当然首选住宅,然而现在全国大部份大城市都已经有限购、限贷,很多人都买不到住宅,于是就会想到公寓。就正如香港的住宅辣招多多,很多人买了住宅之后,有多余钱就会买车位,买工厦、写字楼一样,其实很多大陆人都已经很熟悉公寓的操作了。篇幅所限,今次先讲公寓的种类,有机会再讲投资价值及策略。

综合一些国内地产网站的资料,公寓可以分为三类:

普通公寓

虽然称为公寓,然而由于所坐落的土地,不是商业用地,而是住宅用地,所以性质上与普通住宅的分别不大,最基本的是同样都拥有70年产权,水电费方面可以享用民用水电的收费标准,交易税费亦与住宅差别不大,甚至有普通公寓可以用于落户。

普通公寓很多时候会坐落于一个大型屋苑内,例如整个楼盘有10幢住宅,1幢公寓等。在建筑上,普通公寓与住宅有点分别,例如大部份普通公寓的面积比较细,窗户亦比较少,类似香港的开放式、一房单位,日照标准、采光、空气流通、楼与楼之间的距离、户型等等,未必达到住宅的要求,被划分为公寓。

商业公寓

由于所坐落的土地是属于商业用地,因此水电费会以商业用地的标准收取,比住宅贵。产权一般只有40、50年,大部份不能落户,交易税费方面亦以商业物业作标准,营业税、个人所得税、契税等都比较高,按揭亦比较严谨,甚至不能按揭。建筑规格上,同样一般都是面积较细,楼间间距、采光等一般都未达到住宅要求。

然而商业性公寓也有其优点。由于是商业性物业,所以一般都可以做商业登记,可以做生意。而且坐落的位置,多数都是一个城市里面的商业区,位置明显比较优胜。例如之前我们在上海周边的二线城市买的一个商业公寓,楼下就是茂业的大型商场,门前就是地铁站,两个站就到高铁站,半小时就到上海,所以出租率极高。然而要留意的是,部份一线城市对个别新建成的商业公寓规管较严格,未必可以居住,至于二、三线城市,则比较宽松。

酒店式公寓

这类型公寓特别,是一种介乎于酒店及高级住宅的产物,集住宅及酒店功能于一身,产权方面有40年的,也有70年的,视乎土地的用途而定。最有趣的是很多时候都会由负责物业管理的公司,提供酒店式服务,即是类以服务式住宅。发展商可以将每个独立的客房出售予买家,买家拥有物业的产权,可以自住、出租、转售,但一般情况下,买这类物业的买家,都是期望投资收租,所以一般都会交由物业管理公司,作酒店式管理,赚取更高回报。