Alphonsus Lau
刘国彪
Alphonsus Lau

港人买澳洲楼常犯错误︰拣区唔睇罪案率!

根据经济学人智库的2019年全球安全城市指数,悉尼是全球最安全城市前5位。与其他城市一样,由于悉尼不同地区的组成人口都不同、罪案率也有差异。

很多港人买家只根据楼盘广告的资料,例如与市中心的距离,作为是否入市的准则,见到楼盘与市中心相距不远,价钱又比市中心便宜,就拍板购买,但其实近市中心的地区原来很多罪案率偏高,结果买入后后悔不已。

想避免买入这些高危地区,可以参考Sydney Suburb Reviews的报告,了解不同区域的罪案率。

图:GETTY IMAGES

以下是悉尼首5个罪案率最高的地区;

1. Merrylands 

2. Kingswood 

3. Liverpool 

4. Bankstown 

5. Shalvey

至于悉尼10大最好治安的区域在哪里?根据金融网站Canstar (BOCSCAR 数据分析)最新的报告,有以下结果。

1. Pleasure Point 


2. Westleigh 


3. Gymea Bay


4. St. Ives Chase 


5. Bonnet Bay


6. Wareemba


7. North Epping 


8. Willoughby East


9. East Killara


10. Chatswood West 

你会发觉大部份治案好的区份,都是传统名校区。区内居民对子女教育较为重视,一般也是受过高等教育和专业人士,质素相对较高。

买卖市场方面,买家一般愿意付出较高价钱购买治安较佳地区的物业,因为他们知道名校不会经常迁移,只会越来越多人想搬入这些区,相对较保值。这些地区因地方政府规划,可兴建新住宅项目的土地不多,高楼大厦建筑更加罕见,但需求没有减少。一般新项目供应的单位数量不会太多,比较抢手。

租务市场方面,名校家长租客竞争激烈,主要原因有两个:

第一,是当地教育部门有个名为catchment area的系统,当地居民子女就读甚么学校(政府)取决于你的住址。政府基本上有责任提供学校给同区学生。如果你所处的物业是属于著名公立学校区,基本上可以直入。除了拥有这区的物业,租约住址证明也可计算在内。

第二,是海外学生父母陪读计划;根据学生监护人签证subclass 590,海外学生年龄由5至18岁,父母可以申请到澳洲陪读,令到近著名私校区的租务特别兴旺,货源少,租金回报理想,投资者可多加留意。笔者在澳洲已居住了超过35年,家庭大部份投资的物业都在这些区域,租客质素高,物业升值能力也不错。

结论是,投资者应该留意悉尼名校和治安相对比较好的区份,例如Epping。而物业种类适宜选择邻近大型铁路站,频密快线约25分钟到市中心的全新住宅,呎价约4,000余港元。而罪案率较高的地区例如Bankstown,新楼呎价约3,000港币起,如果经济许可,呎价相差不算太远,应该考虑投资治安较好的地区,因为租客质素相对较高,升值潜力也较大。