日本包租婆

日本楼遇到租霸如何处理?业主求生手册!

业主放租单位,最怕遇上租霸,但租霸每个国家都会有,即使在出名守法的日本,笔者也有遇过租霸问题。

图︰THINKSTOCK

日本租霸欠租借口︰

1. 生病要看医生,无钱交租

2. 失业

3. 单位冷气机,热水炉坏了,所以不交租

如何避免买入可能有租霸的单位?

1. 租金低廉的单位,因为租霸通常都低收入,平租的单位是他们的目标。

2. 连三无租约的单位。三无即租客无担保人,日本人租楼需要找担保人,万一欠租可向担保人追讨,但如果想买的出租物业,租约没有担保人就要很小心;

无保证会社承保,日本租客会向保证会社(保险公司)购买保险,即使欠租都会由保险公司代交租金,但如果租客曾做过租霸,久租会有纪录,保证会社会拒绝承保;

租客无按金,同香港一样,租客没有按金,即使最后搬走,但欠交水电煤上网费用都入业主数,虽然业主可以向不同单位告以遇到租霸,申请括免,但过程十分麻烦。

总之三无租约的单位,千万不要买!

交给包租公司放租可行吗?

包租公司会向业主承租单位,然后再转租给其他租客。

好处:

1. 包租公司会定期交租,基本上不用担心遇到租霸

2. 单位招租不用支付代理佣金

3. 不用自己管理出租、维修等问题。

缺点:

1. 包租公司的租金通常低于市价,因为包租公司以赚取差价维生。

2. 包租公司不会向业主披露租客资料。

一般代业主收租的代理,如何处理欠租?

一般租约会写明,欠租二个月已是违约,业主有权要求租客离开单位,而欠款可以计算利息。但代理一般叫你出律师信,他们最初可能会寄平邮去催租客交租,之后再寄挂号信,如果无效就会收取业主1万日圆「出张费」到单位拍门,但如果租客拒开门,代理通常讲句拜拜就収工,日后有空就打电话给租客问问甚么时候交租,如此就拖一年半载。

如果业主想亲自处理欠租,有甚么事可以做?以下是笔者自己的做法

1. 同大厦管理员查询租客近况,指难以联络对方,希望关心他的情况,例如是否仍住在单位内、有没有上班、有没有邻居投诉他等。

2. 到单位外闻闻有没有臭味,因为日本不时发生独居人士孤独死的个案,如果有臭味就要报警了。

3. 如果找到租客谈判,通常赖死唔走,要业主支付20至30万日圆搬迁费,如果数目不大,笔者通常长痛不如短痛,付钱请他走,否则之后的法律开支及损失租金远高于这数目。但付钱前要租客签定同意退租文件,也要他清走全部家具电器,最后请锁匠换锁,才好付款,所需时间大约一个月。(千万不要未签文件及未清空单位就支钱)

4. 之后全屋翻新,经验告诉我租霸一般会搞到一屋垃圾,换冷气及装修走唔甩。

日本人咁守信用都有租霸?有!

遇到租霸是否很难处理?是!

遇到租霸是否一定有金钱损失?是!

但任何投资都涉及风险,租霸也是物业投资都一大风险,只能祝各位读者好运,一世唔会遇到租霸。