华尔街日报:中国楼市处于「史诗级泡沫」

新冠肺炎疫情对全球经济造成严重打击,冲击各国房地产市场,但中国楼市近月却无视经济衰退及失业率上升,气氛再度炽热起来,多个地方政府甚至要出手降温。《华尔街日报》形容,中国楼市处于「史诗级泡沫」,泡沫程度甚至已超过本世纪首十年美国楼市的泡沫。

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《华尔街日报》的文章指出,中国一些特大城市的房地产市场,除今年2月实施抗疫封锁期间曾短暂停顿,之后又开始持续升温。报道引述经济学者的担忧,指出在美国房地产热的高峰时期,每年约有9,000亿美元(约7万亿港元)投资于住宅市场,但截至6月份的12个月内,已有约1.4万亿美元(约10.85万亿港元)投资在中国楼市,上月投资额更创有纪录以来单月新高。去年中国住宅和发展商库存总额高达52万亿美元(约403万亿港元),相当于美国住宅市场规模的两倍,甚至超越整个美国债券市场。

文章提出,中国城镇居民将一切资产押注在物业上,中国城镇居民现有财富中近78%属于住宅物业,但住宅在美国家庭的财富中仅占35%。而中国政府也借助楼市繁荣促进经济增长,为中产家庭创造财富。地方政府从卖地中获得额外收入,去年土地出让收入和开发商缴纳的税收占地方政府财政收入的52.9%,创历史新高。

现时中国一些城市的楼价已经与全球一些最贵地段看齐,2018年中国平均楼价相当于人均收入9.3倍,较三藩市的8.4倍更高。由于楼价太贵,北京、上海、深圳和成都等大城市,租金收益率已不到2%,低于购买中国国债的回报。在信贷推动下,今年首季中国家庭杠杆率达到57.7%的历史最高水平。楼市繁荣抢走其他行业的资金,这些行业要与置业人士争夺银行贷款。

但受疫情冲击,今年首两个月中国的住宅销售按年大跌36%,许多资金紧张的发展商被推到悬崖边,截至6月5日已有200多家小型开发商申请破产。西南财经大学中国家庭金融调查(CHFS)研究显示,疫情下中国出现了政府担心的市况,已拥有物业的人置业需求上升,但未拥有物业的人需求却下降减少,中国城镇住房空置率为21%左右,相当于有6500万套城镇住房处于空置状态。

文章分析,中国楼价在经济下行时仍持续上升,原因是置业人士相信政府不愿意楼市下跌,如果楼价真的大幅下跌,将摧毁大多数中国人的主要财富来源,可能引发动荡。有学者分析,中国楼市的投机需求在上升,人们把房地产视为比股市或海外资产更安全的资产,受疫情影响他们实际上减少消费、增加储蓄,因此有更多可供投资的资金,但将催生一个更大的楼市问题。

 

来源:华尔街日报