大量新单位落成推高空置率 悉尼部分地区楼价租金或急挫

澳洲悉尼受新冠肺炎疫情影响,住屋需求受移民减少而下跌,有学者分析,部分地区未来有大批公寓新盘落成,可能出现供过于求,加上空置率上升,令租金及楼价有急跌风险。

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受疫情的封关措施影响,移民减少令住屋需求下跌及公寓单位供应增加影响,推高住宅空置率,对租金及楼价带来下行压力。

Domain经济学家Trent Wiltshire表示,将会看见悉尼很多地区的租金下跌,而公寓单位的租金所受的打击比独立屋大,因为公寓单位供过于求问题较严重。

另外,旅客无法前往澳洲,短租民宿单位纷纷改为长租,令单盘数量急升,租金随之下跌。内城区和大学周围地区的租盘,因外地留学生消失而无法租出,加上酒店业及旅游业从业员失业,租务需求进一步减少。而部分地区近年动工的大量公寓单位陆续落成,未来会有更多供应进入市场。

SQM Research的最新数据显示,4月悉尼核心商业区住宅租盘空置率为13.8%。根据政府数字,上个财政年度大悉尼地区有破纪录的4.2万间住宅落成,部分地区的新盘亦即将完工。自2018年中以来,大悉尼地区已批准兴建逾6.66万间住宅,当中近4万间为公寓单位,逾四分一集中于悉尼西部、西北部及西南部地区等。

在上述地区中,批准动工量最多的是Riverstone及Marsden Park,在2018年7月至2020年3月间,当地逾2,180间住宅获批兴建,紧随其后的是Homebush Bay和Silverwater地区,有1,600间。St Leonards和Naremburn地区有1,150间,Rosehill及Parramatta区则有1,000多间。

Trent Wiltshire又指出,公寓单位由批准动工至到落成要两年多时间,未来几个月哪些区域会出现大量新单位供应,亦可从以上数据得知。这些较多新供应的地区,如果需求太过依赖海外移民,受到的影响不容忽视。

他提到,大学附近地区亦值得留意,如果有地区的新屋供应大,楼价跌幅可能会较大,靠新移民需求支撑的地区亦会出现同样情况。

楼市咨询机构Urban Taskforce行政总裁Tom Forrest认为,过去十年即使在建造业繁荣下,亦只有两个时期的悉尼楼市供应能跟上人口增长。楼价可能会暂时下跌,并且可能会有一段时间成为买家市场,但最终供需会达到平衡。楼市正在自行调节,买家会趁机入市。

澳洲地产业协会(HIA)预测,明年澳洲新屋动工量将大减近半,协会董事总经理Graham Wolfe透露,现时面对海外移民及留学生人数减少、经济前景欠佳等问题,令今年楼市比1990年代衰退期间更差。虽然未来留学生及新移民会回归,有助消化过去两年公寓单位的新供应,但明年楼市或会继续向下。

仲量联行(JLL)的最新报告指出,发展商可能会开始提供折扣,防止即将落成的住宅项目出现大量挞订。JLL研究主管Leigh Warner表示,短期内会有部分地区供过于求,当地住宅项目销售量下跌。郊区市场会变得更加困难,因为买家通常会选择更近市区的楼盘,更近的地区。

不过他强调,悉尼在未来几年仍将面对住屋短缺问题,虽然新冠肺炎疫情令需求稍减,但建屋活动减少,会在未来几年冲淡部分地区单位供过于求的影响。

来源:Domain