在家工作或变成新常态 疫情后星洲写字楼需求料剧减

新加坡政府延长封城令至6月1日,并要求更多工作场所关闭,让民众尽可能在家工作。有分析师认为,疫情令全求各地的工作模式出现极大变化,写字楼需求大减,企业势必思考如何充分利用空间,甚至可能缩细办公室规模。

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高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯指出,在封城令期间,企业不断发挥创意,探索在无需面对面接触的情况下如常运作。很多企业高层发现,员工生产力并不会因为没有回到写字楼而受影响。对于企业而言,新加坡是个昂贵的营商地点,租金占成本的一大部分,这些企业相信会根据行业所需,重新思考对写字楼的要求。如果遥距工作被广泛采纳,写字楼需求未来可能会减弱。

莱坊写字楼房产部执行董事兼主管杨光伟认为,疫情结束后在家工作可能变成企业采取的永久策略。写字楼固定成本高,企业制定未来策略时,可能检讨是否有必要让所有员工每周需要到写字楼工作。工作模式将改变,写字楼比较像是工作社交,及促进团队合作的地方。

他透露,相比2018年,去年核心商业区的写字楼净新需求(net new demand)下跌44%,近来不少公司延后搬迁或重新检讨写字楼情况。由于疫情未见明朗,加上面对前所未有的经济危机,他预计今年写字楼租金将跌5至10%,空置率亦增加5%。

《联合早报》分析,遥距工作能否广泛采纳,很大程度取决于网速、5G发展及其他通讯科技稳定。在封城令期间,除了雇员在家工作,学校亦全面实施网上学习,无疑是当地资讯科技基建的最大考验。对此,国家发展部长兼财政部第二部长黄循财在早前大派定心丸,指新加坡投资多年于兴建重要的资讯科技设施,足以应对庞大使用量。

如果企业成功实施大规模遥距工作,写字楼的地段分布可能剧变。新加坡国立大学城市与房地产研究院主任程天富表示,可以在网上展开、无需面对面进行商业活动,可能分散到成本较低,而且供应更具弹性的商业地区。但一些倾向面对面互动的活动,例如法律咨询、金融及银行服务业,还是习惯在核心商业区扎根,但可能把非必要的支援业务搬入工业园,以节省营运成本和减低集中的风险。

程天富指出,企业要重组工作流程及改变员工思维,才能推动遥距工作及其他借助科技进行的工作模式。核心商业区不太可能出现租户大规模迁出的情况,除非有越来越多企业采纳新工作模式,新写字楼需求应该不会受到太大影响。而科技的应用可能改变未来写字楼的设计概念。

传统写字楼面临危机,新兴的共享工作空间同样受威胁,高力国际(新加坡)研究部主管宋明蔚预测,疫情可能令较小型的共享工作空间结业,大型则可能押后扩展计划。JustCo在新加坡拥有60万平方呎共享工作空间,JustCo新加坡兼印尼总经理谢国明透露,疫情的确改变人类的工作方式,很多企业意识到拥有更灵活工作空间的好处,以及在经营上拥有更大的自由度,以便应对不同情况。但居家隔离工作终究不是最理想的工作方式,因为人类始终需要社交,以及在社群生活的体验。

对于房地产投资信托基金(REIT),卓星企业融资(SAC)分析师蔡栋梁认为,遥距工作对房托基金的短期影响应该不大,因为租约一般已锁定好几年,但以长期看,疫情令企业更快接受遥距工作,他们或更愿意员工尝试遥距工作,写字楼需求可能会稍微下跌,但不会急速下滑,毕竟人类仍需要交流。房托基金面临的最大挑战是全球经济萎缩,租下甲级写字楼的企业将首当其冲,他们可能削减规模或无法偿还租金,以致影响房托基金的表现。

来源:联合早报