澳央行副行长警告住宅供应将再现短缺 或致楼价大幅飙升

澳洲楼市渐见起色之际,央行副行长Guy Debelle发出警告,指住屋需求继续增加,但建筑活动仍在减少,明年建屋投资将下跌7%,在可见将来可能出现房屋供应短缺,令楼价再度大幅飙升。

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在澳洲特许金融分析师协会的投资会议上,澳洲央行副行长Guy Debelle提到,明年似乎是澳洲住屋建设的转捩点,因为在几年前,楼市供应增加以满足上升的需求,但随着人口增长,住宅需求将继续上升,不过同期供应却下跌,预计在可见将来,住屋供应很可能再次短缺。

他指出,密度相对较高的住宅兴建时间长,代表这些住宅的供应速度可能会变慢。发展商融资条件收紧,则意味着交楼时间需时更长。在缺乏供应但需求增长下,楼价将出现「大幅度反应」(larger price response)。虽然有些地区住宅供过于求,但整体情况并不普遍,墨尔本及悉尼楼价已开始回升,投资者将重返市场。

不过他担心的是,一些小型发展商可能等不到明年回暖,这将对整个经济产生重大影响。他援引本地混合收入(Gross mixed income),这主要小企业收入组成,在过去一年间减少3.8%,很大部分是由于住宅承建商收入的低增长造成,这亦是整体家庭收入升幅较低的主要原因。

另外他认为,楼按收紧并非由银行造成,而是由需求带动,住屋建设低迷是目前低通胀率的关键因素,亦是央行减息至0.75厘的原因。不过澳洲居民家庭的负资产水平仍然相当低,估计目前整体按揭贷款宗数只有3.75%为负资产。

当他被问到楼价升幅会否超越收入增长,以及在这种情况下,央行宏观审慎政策应发挥甚么作用时,Debelle则回答,宏观审慎政策与楼价无直接关系,而是与贷款标准有关。虽然两者高度相连,楼价及贷款不是同一回事。从审慎的角度来看,最重要的是贷款质量。

至于住屋可负担性问题,他回应指,住屋可负担性存在分配效应(distributional impact),即是有赢家亦有输家,而且亦有夸世代支援,例如一些人有父干,一些人没有,对此央行可做的措施十分有限。可负担性问题应该与住屋供应有关,近期不少人开始对建屋出租(build to rent)产生兴趣,增长趋势似乎很强劲。

另外,海外买家的投资需求的确对近期楼市周期发挥作用,但并非如其他人所说那么重要。随着时间流逝,当地持续会有海外买家投资需求,不过他们的目的是财富保值或增值,而非居住。

来源:澳洲金融评论