日本楼市两极化现象严重 资金人口只涌向大城市

日本楼市近年出现两极化现象,东京等大城市楼价不断上升,东京23区的新公寓单位去年8月的售价升至7,287万日圆(约511万港元),是经济泡爆破后最高位;相反,部分地区的物业却无人问津,空置率愈来愈高,地方政府推出送屋政策亦于是无补。

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日本经济逐步复苏,东京申办明年奥运成功后,楼市逐步回暖,加上央行长期实施超宽松货币政策,令大城市楼价升幅加快。根据日本不动产经济研究所的数据,2017年东京23区的公寓单位平均楼价为7,089万日圆(约497万港元),按年升6.9%。但到去年6月,楼价已升到7,828万日圆(约549万港元)。

在大都市楼价持续上升的同时,很多偏远地区、小城镇甚至是东京部分偏僻地区,由于人口减少,楼价开始下跌,空置物业不断增加。根据日本总务省的统计,2013年日本全国的空置物业为820万间。野村综合研究所在去年8月发表的研究估计,全国空置物业已经上升到1,000万间,占全国约6,000万间物业的六分一。报告又指出,按目前出生率及人口流动推算,到2033年日本空置物业将升至1,995万间,空置率将高达27.3%。

有地方政府为增加人口,减少空置物业,推出鼓励措施吸引年轻人口移居,例如距离东京市区约80公里的都奥多摩町,去年向到当地定居及工作的人赠送房屋,但至今成效不彰。

有分析指出,有多种因素令东京楼价持续向上。日本央行长期实施超宽松货币政策,市场资金充足,很多资金流入楼市。加上近年日元汇率低水,外国投资者大举入市。东京又成功申办2020年奥运会,投资者看好奥运前的楼市前景。日本中产喜欢居住新楼,亦带动新建公寓单位的需求。

虽然东京楼价格不断上升,但日本整个国家的出生率下降,及人口持续流向东京、大阪、名古屋等大都市,很多城镇及中小城市人口减少,当地楼市供过于求,一些交通不太便利,配套不齐全的地区的楼价不断下跌,并且无人问津,连放租都成问题,只能空置。

有地产界人士认为,大城市及经济发达的地方拥有资金、教育、科学技术、人才等众多优势,虽然生活成本高,但依然吸引很多年轻人流入,他们将支撑著大城市的楼市。另一方面,中小城市人口出生率下降,人口持续流失会令城镇物业空置问题愈来愈严重。

日本租赁公司ORIX总经理井上亮认为,明年奥运结束后,楼市的一大利好因素消失,加上日圆汇率反复向上,如升至1美元兑100日圆水平,不少外国投资者会选择放售物业,因此估计楼价在未来一到三年内出现调整。

 

来源:经济参考报