美楼市数据强差人意 经济衰退会否重临?

美国楼市去年底的数据表现强差人意,例如二手楼成交量大跌,按揭拒绝比率上升,银行楼按收入大减等,令人担心楼市的疲弱会否波及其他经济层面,甚至是会导致新一波经济衰退。

图:GETTY IMAGES

美国全国地产代理协会(NAR)公布去年12月的楼市数据,二手楼成交量按月减少6.4%,按年更跌10.3%,是7年来最大跌幅,以年率计为499万间。事实上,美国各地的成交量都呈跌势,当中连纽约豪宅区Hamptons都一样。根据发展商Douglas Elliman的统计,去年第4季当地只录得360宗成交,按年大跌34.8%。

一些大型银行或已感到楼市凛冬将至。去年第4季富国银行的楼按收入按季暴跌近50%,至4.67亿美元(约37亿港元)。而摩根大通的楼按收入亦按年大跌46%,至2.03亿美元(约16亿港元)。这些数据或足以敲响楼市警钟。瑞银集团的经济师指出,楼市低迷可能显示到住屋行业的疲弱迹象。二战之后美国经济的11次衰退,有9次都是以楼市衰退为先兆。楼市衰退都是有原因,很可能是大范围经济衰退的首个征状。

过去一年,美国经济表现强劲,工资不断增加、失业率低、贷款拖欠比率低等,这些可算是刺激楼市投资的利好因素,但由于楼按利率上升,增加潜在买家的负担。联储局在去年加息4次,11月时30年期定息按揭利率已升至4.94厘,为2011年以来最高。虽然在12月有所回落,但两年利率仍是3.65厘,假设购买价值25万美元(约196万港元),11月比起两年,每月要还多190美元(约1,490港元),30年则要还多7万美元(约55万港元)。

另外,过去几年美国楼价一直上升。根据美国全国地产代理协会数据,去年12月美国二手楼楼价中位数为25.4万美元(约199万港元),按年升2.9%,是连续82个月上升。楼市专家Daryl Fairweather认为,楼市出现冷却是因为买家已经买不起楼。目前在20到30多岁之间的人口大约有7,000万,不过他们通常不太储蓄,而且要负担学债等债务,他们不得不比上一代更迟买楼。但现实情况是,他们可能会因每月供款高而却步,转而继续租楼。

在穆迪负责结构性融资的副总裁Jody Shenn指出,楼市想要持续发展,千禧一代需要参与其中,但他们可能真的买不起。

但有趣的是,虽然买楼需求持续减少,但根据纽约联储局的数据,承造按揭或转按被拒的比例在去年下半年有所上升。去年10月承造按揭拒绝率由去年同期的15.7%升至21.2%。穆迪分析师指出,他们尚未观察到针对自住按揭的贷款有收紧,相反标准近来还有所放宽。那么可以解释被拒比例上升的原因,就是金融机构收到很多他们认为是高风险的按揭申请。联储局早前已交出加息路线图,聪明的借贷人趁早行动,赶在利率上升之前申请按揭。

楼市专家Daryl Fairweather指出,急需按揭的人在按揭高峰期承造按揭被拒的机会率较大,因为银行一般不愿意借钱予急需按揭的人,他们债务违约的机会率更高。Jody Shenn认为,整体上贷款标准可能没有收紧,而是借贷人的财务状况更差。

另外,认为如今是买楼时机的民众亦愈来愈少。密歇根大学及房利美(Fannie Mae)一项共同调查显示,自2014年至去年12月,认为「受访当时是买楼好时机」的比例就一直下降,由2014年的约45%跌至不足25%。看好目前的人数已经少过不看好的人数,瑞银指出,历史上只有两次出现这样的情况,就是在最近的两次经济衰退之前。

就目前环境来看,Jody Shenn认为,对于感到买楼压力太大的人来说,没有一些好方法可解决他们的烦恼,抑或楼价及按揭利率下跌,抑或工资上升,又或者两者同时出现。而对于金融机构一方来说,他们的预期利润已经连续9季下跌。不过目前经济依然强劲,楼市不会立刻崩盘,因为消费者支出没有放缓,失业率及工资增长表现良好。楼市专家Daryl Fairweather估计,今年经济会继续有强劲增长,但第4季经济数据差令人警惕。瑞银分析师则认为,楼市开支及经济表现的不同步是一个警号,消费者愈来愈不愿意在物业这类的大型长期产品投资,可能会对消费者信心及信心造成冲击。

来源:Business Insider