大城市楼价逐一见顶 经济学人料牛市快玩完

最新一期《经济学人》刊登以「房价调整(Housing Correction)」为题的文章,探讨全球的热门物业投资城市的楼价逐一见顶的现象,并估计大牛市即将完结。

图︰THINKSTOCK

文章指出,《经济学人》的楼价指数涵盖全球22个城市。在过去五年,这些城市的楼价平均升了34%,当中7个更升了五成以上。而今次升浪始于金融海啸楼市大跌后的反弹。其中14个城市,楼价已由谷底回升45%,升穿海啸前的高位。但长远来看楼价上升速度,快过租金或按揭贷款收入,楼价将难以维持。

作者指过去3年,澳洲、加拿大和纽西兰的全国楼价升幅,比居市的收入升幅高出两成,比租金升幅高出三成,大城市的楼价与收入升幅差距更大。当中温哥华的楼价被高估65%。阿姆斯特丹、哥本哈根和悉尼的楼价也被高估50%,伦敦是59%。只有四个城市的楼价低于指标,分别是东京、米兰、纽约和新加坡。

楼价指数显示,22个城市的平均楼价已升幅放缓,从一年前的6.2%降至现时的4.7%。其中6个城市,楼价更已由高位转跌。估计全球楼价可能已来到转角位。

文章分析,楼市升浪由需求、供应和资金成本推动。但根据经济学人智库的统计,全球大城市的人口增长即将放缓,部分甚至可能面临萎缩。其中一个原因是生活成本太贵,加上这些城市开始限制外国资金流入。例如,温哥华对外国物业买家设入更多限制,澳洲增加非居民交易成本,纽西兰禁止外国人购买现楼。另外,中国政府严格监控资金流出,也令内地投资者减少活动。

另外,发展商因为楼价上升而囤积居奇,制造供应不足扯高楼价,令过去十年有10个城市出现房屋短缺,但很多政府已针对这些行为,推出限制措施。数据显示,不少发展商趁楼价高企增加供应,以伦敦为例去年增加4万伙单位,是几十年来最多。而过去3年,悉尼新动工的单位也增加近五分一。

最后是自金融海啸以来,各国推出货币宽松政策,低息环境推高楼价,但随着各地央行收水,楼按贷款成本上升,投资者将把资金转到固定收益的资产。受脱欧阴霾笼罩的英国,可能首当其冲,有地产代理表示,当地发展商已经劈价一成促销。随着需求减弱,供应增加和按揭息率上升,全球楼市的大牛市可能即将结束。