遇着欠租长贫难顾 要求租客迁出法律Q&A

投资物业收租,无非为了合理回报,但疫情不少英国租客无力交租,令业主相当烦恼。英国政府近期颁布保护租客新措施,暂缓「驱逐租客令」的程序,业主由3月27日起的90日内,无法启动或继续要求租客迁出的法律程序。万一疫情过后,租客仍然拒绝交租,双方难以达成共识,业主想要求租客迁出应该怎么办?有网站列出一般情况下要求租客迁出的法律情序,供收租佬参考。

图︰GETTY IMAGES

要求迁出程序适用于所有租约吗?

在英国大部分住宅的租约都属于「固定短期租约」(Assured Shorthold Tenancy),也只有这种约租业主才可以启动要求迁出程序。

「固定短期租约」须符合以下所有条件:

1. 业主为私人业主
2. 租约于1989年1月15日或之后生效
3. 该物业为租客主要住所
4. 业主不住在该物业内

如何启动要求迁出程序?

业主可以根据英国1988年住屋法(Housing Act 1988)的第8条和第21条向租客发出通知,要求租客迁出。在当地地产业内称为「第8条通知(section 8 notice)」及「第21条通知(section 21 notice)」。

「第8条通知」及「第21条通知」有甚么分别?

「第8条通知」适用于租客在租约期内违反租约条款,例如欠租;「第21条通知」则无论租客是否违反租约条款,都可以在租约到期后使用。

使用「第8条通知」应如何具体操作?

要发出「第8条通知」,业主须向租客发出「对固定短期租约房屋的占有权收回通知」(Notice seeking possession of a property let on an assured tenancy)。通知中须明确列出收回单位的合法理由,例如租客欠租或作出滋扰等非法行为。业主可以根据租客违反的理由给予2周至2个月的迁出通知。

1988年住屋法(Housing Act 1988)规定的有效法定理由有8条是强制性的,业主只要循正常程序申请并有合理证明,法庭必须发出驱逐令。强制性理由包括:在收到通知时和在听证日拖欠至少8周的租金。

另外有9条为酌情理由,代表即使业主能有效证明,但法院也会按情况考虑是否发出驱逐令。

甚么情况下业主可以使用「第21条通知」?

一般来说,如果有书面租约,在固定租赁期限结束后,业主才可以使用「第21条通知」要求租客迁出。

但在以下情况,业主不可使用「第21条通知」:

1. 租期开始未够4个月
2. 物业被归类为多人居住房屋(House in Multiple Occupation),并且没有议会发出的分租许可(HMO License)
3. 租约于2007年4月后生效,但业主尚未将租客的按金用于按金存款保护计划
4. 租约于2015年10月之后生效,而业主尚未使用政府6a表格来填写通知
5. 市政部门在过去6个月内对物业发出要求改善与健康和安全有关的通知( Improvement Notice)
6. 市政局在过去6个月中内发出通知,表明将对物业进行紧急维修工程;
7. 业主尚未向租客归还已收取的违法费用或按金;
8. 业主在出租物业时没有提供单位的能源效益证书,或最新煤气安全证书。

如果已发出「第8条通知」或「第21条通知」,但租客没有在限期内迁出,应该怎么办?

业主可以向法庭申请房屋占有令,并分为快速收回管有权命令(accelerated possession order)和标准收回管有权命令(standard possession order)。但要留意的是,快速收回令只协助业主取回单位,不包括追讨欠租;如果连同欠租一并追讨,业主就要申请标准收回令,但法庭批出的所需时间较长。另外,业主采用「第8条通知」驱赶租客,也不能申请快速收回令。

业主申请收回令后,法庭会向租客发出申请书副本。从收到申请日起计,租客有14日时间提出上诉。14日后,法官如批出收回令,租客必须离开单位(通常情况)或举行法庭听证会(通常仅在诉讼文书不符合规定或租客提出重要问题时才会发生) 。即使举行听证会,法院仍然可以决定批出收回令。

在法庭发出收回令后,如果租客仍未在限期前迁出,业主可以向法庭申请收回令的执行书(warrant for possession)。在法院签发执行书后,执达吏会出动驱逐租客。

为何法庭拒绝发出收回令?

对于业主遭法庭拒绝批出收回令的两个常见原因,分别是业主尚未将租客按金用于按金存款保护计划,或尚未提供按金保护计划的重要资料给租客。这两个原因也会令业主无法发出「第21条通知」给租客。业主申请收回令时应留心是否已满足所有申请会条件,以免浪费时间。

来源︰英中网