共享业权计划助英年轻家庭上车 背后隐藏问题一大箩

英国政府在2015年推出「共享业权房屋」计划(Shared Ownership),容许合资格首置客不用一次过购买全部业权,以减轻首期负担,作为措施协助上车计划。但当地传媒分析,不少申请人可能只看到低上车门槛的一面,却忽视挨贵息及缺乏二手承接等问题。

图:GETTY IMAGES

「共享业权房屋」计划下,合资格首置客可以承造按揭,先购买最低两成半业权,其余七成半业权由英国政府设立的住屋协会(House Association)持有,买家需按业权比例向协会缴交租金。买家日后可以分阶段增持业权比例,每次最少购买一成业权。

「共享业权房屋」的申请资格为,在伦敦生活家庭年收入不多于9万镑(约82.5万港元),伦敦以外则入不多于8万镑(约73万港元)。申请家庭必须为首次置业或没有持有物业,有良好信贷纪录及定期供款能力。计划下,受资助人士必需购入租赁业权物业,不能购入永久业权物业。

以一间价值23万镑(约211万港元)的单位为例,买家购买两成半业权,价格为5.75万镑(约52.7万港元)。假设首期为半成,买家只需支付2,875镑(约2.6万港元),低入场门槛吸引不少年轻家庭。目前英国有超过20万家庭居住在共享业权房屋,单在2018年全年,就录得13,400宗共享业权房屋成交。

第一太平戴维斯预计,如果政府的Help to Buy资助计划在2023年结束,共享业权房屋计划将成为年轻人置业的主要途径,共享业权房屋日后的需求或增加至每年1.5万户。

较难承造按揭

不过这个计划亦有风险,很多金融机构不愿意为共享业权房屋提供按揭贷款,因为购买共享业权房屋的买家还款能力可能较差,而物业业权不完整,无论是转售抑或出租都受到很大限制。即便有机构愿意提供贷款,利息亦会较高。根据Moneyfacts网站的研究,同样支付半成首期,共享业权房屋的利率为3.32厘,其他则为3.25厘。

回购业权成本高

买家日后要准备不少资金回购业权,以上述23万镑物业为例,业主每次需要2.3万镑(约21.1万港元)资金。根据一项调查,伦敦的共享业权房屋业主,家庭年收入大约5万镑(约45.9万港元),伦敦以外则为2.4万至3.4万镑(约22万至31万港元),要储蓄2.3万镑需要至少几年时间,何况23万镑的物业已几乎在伦敦绝迹。业主回购业权时,也要支付估价费、律师费,甚至有机会要支付印花税,这些开支都不少。

难以租及出售

部分透过「共享业权房屋」置业的业主,希望出租部分房间减轻供款负担,但只有少数住屋协会允许。由于物业必需是租赁业权,一定年期后业权便会归住屋协会所有。

如果住户决定出售共享业权房屋,只会以部分业权形式出售,手续繁复,而且审批时间长,一般需要提前至少8周作准备,并要通知大量政府部门及缴交手续费。住户并非持有完整业权,限制甚多,住屋协会有权选择新买家。即使住户已拥有百分百业权,住屋协会亦享有优先回购权。

地产代理Marc von Grundherr透露,出售共享业权房屋的过程通常较缓慢,因为住屋协会要负责管理整个交易过程。曾经有业主想放盘,在放盘的一年间,他收到5名买家报价,但每名买家都因为等待议会批准的时间太长而放弃。

自主空间较小

在居住过程中,除了合约上允许的部分,否则住户想对改动物业间隔,都要向住屋协会请示。而且住户虽然只购买部分业权,但他们却要必须承担日常保养的全部费用。

来源:每日电讯报