一手二手税制保养差异大 日本楼买家四大须知

日本楼价向好,一手楼近年售价较二手高出不少,特别是市中心的新盘,因此不少买家转投二手市场。但日本有传媒提醒,当地一手及二手楼的税制及「瑕疵保障」有颇大出入,并列举出四个购买日本二手楼要注意的事项。

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物业税

日本一手楼的物业税,业主有3至5年的宽减优惠,可宽减一半税额,但二手楼则没有这种税务优惠。但税务师市川恭子表示,除著物业的楼龄增加,物业税税率亦会降低,因此二手楼要交的税款未必高过新楼。

消费税

无论买入一手或二手楼,都免交土地部分的消费税,只须交住宅部分,新楼消费税为10%,而二手楼则视乎卖家是地产公司或者个人,向地产公司购买需要交消费税,卖家是个人则毋需缴交。

按揭扣税

去年10月日本政府提高消费税至10%,为减轻民众影响,政府扩大按揭贷款的个人所得税或住民税减免措施。承造按揭的新楼买家,个人所得税或住民税可扣减1%未偿还按揭金额的优惠措施,获宽免年期由10年延长至13年,而向地产公司购买二手楼的话,年期则维持最长十年不变,卖家是个人的话则不能扣税。

瑕疵保障

另外要注意的是「瑕疵保障」,如果在新楼发现「结构主要部分」及「防止漏雨部分」有重大问题,10年内维修开支由卖家承担。由地产公司买入的二手楼,地产公司的保养期则最少两年。

如果物业卖家是个人的话,「瑕疵保障」则要视情况而定。专门从事二手楼交易的地产代理Condominium Asset Management代表渊之上弘和表示,一般情况下,上手业主仅对漏水提供三个月保养。

来源:日经新闻