2020年影响英国物业投资回报的12件事

踏入2020年,有不少英国政府推出的政策会在今年落实或出现变动,影响在当地投资收租的业主,有网上平台综合了12样值得英国物业投资者留意的事,有意投资英国楼的业主不妨参考。

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一:按揭贷款利息减免

英国政府为鼓励租务市场发展,过去一直为放租业主提供优惠政策,包括业主透过按揭买楼放租(Buy-to-let),业主为租金收入报税,按揭贷款的利息可获扣税。

但2015年,时任财相欧思邦修改这项扣税政策,要求由2017年4月开始,逐年减少按揭利息扣税比例,至2020年度则完全取消。因此,由今年4月开始,收租业主将不再获按揭利息扣税优惠,全数租金都要交税,变相令回报减少。

第二:租务手续费法案

自去年6月开始,英国《租务手续费法案》(Tenant Fees Act)已经全面实施,英格兰及威尔斯的地产代理不能再向租客收取中介费,法案亦厘清过去收取及归还按金的灰色地带。

例如,对于年租低过5万镑(约51万港元)的租约,按金不能超过五周的租金,年租在5万镑或以上的则不能超过六周租金,租客更可以用按金支付最后一个月的租金。

第三:海外买家印花税

去年英国政府决定向海外买家额外征收3%印花税,但随着去年12月的大选,这项措施暂时搁置。不过在大选期间,首相约翰逊表明会重推海外买家印花税。

第四:Section 21通知

首相约翰逊承诺,废除业主利用Section 21通知赶走租客的权利,即代表业主不能再在没有理由下赶走租客。Section 21通知设立的初心,是保障业主收回物业自住或作其他用途时,可合法地取回物业使用权,防止出现租霸。而业主向租客发出Section 21通知,可毋需给予具体理由,结果令一些无良业主有机可乘,随意驱逐不满意的租客。

如今政府为保障租客权益,将废除Section 21通知,但目前政府尚未有任何具体计划。

第五:HMO牌照

在英国投资㓥房出租(House in Multiple Occupation),必须申请Mandatory Licensing牌照,不过一些地方议会就HMO出租,开始推出两项地方牌照Additional Licensing及Selective Licensing。这两份牌照并非全国性,而是跟据地方议会而定。各地的牌照申请要求不同,打算投资的业主要了解当地政策及实际情况。

第六:资产增值税

业主将非自住物业出售时,要就物业升值部分支付资产增值税(Capital Gains tax),不过如果物业曾作为业主主要住所,业主只需就出租时期的升值部分交税。而且按照Private Residence Relief规定,业主可就出租时期减去18个月的最后减免期(Final Period Exemption)。

不过由今年4月开始,最后减免期缩短至9个月,届时业主要交的增值税金额势必增加。

第七:能源效益标准

2018年4月,英国政府在英格兰及威尔斯推出最低能源效益标准(The Minimum Energy Efficiency Standard),规定新签或续签租约,必须具备E级或以上的能源效益证书(EPC)。今年4月起,这个标准适用于所有租约,而且效益评级在F或G的物业不能放租,违者最高罚5,000镑(约5.1万港元)。

第八:电气安全检查

在2018年7月,英国政府宣布,业主需每五年为物业进行一次电气安全检查,但现时政府并未明确表明何时开始计划。有人认为政府将在今年开始,不过政府决定实施的话,将提前至少六个月通知业主。据了解,条例实施后,将有两年过渡期。过渡期间,新租约将首先纳入规管,一年后所有租约也要遵守规定。

第九:客户资金保障计划

英国部分业主将出租物业交予代理管理,不过有些无良代理却会打业主租金的念头。去年4月,英国政府推出客户资金保障计划(Client Money Protection),英格兰地区所有地产代理必须加入这个计划,以保障业主的租金及租客的按金。如果客户资金遭受损失,业主或租客可透过该计划索偿。

第十:流氓业主资料库

早前英国政府建立流氓业主资料库(Rogue landlord database),不过第一年只得4名业主在资料库中。去年7月,政府表示计划将资料库向租客公开,让他们自行查阅业主是否流氓之列,及业主是否符合录入资料库的条件,目前政府正就资料库改革收集意见,有机会在今年正式实施。

第十一:租屋权

2016年英国政府推出租屋权(Right to Rent)措施,业主可检查租客是否拥有在英国居住的权利,如果租客不配合检查更会涉及刑事。不过去年高等法院裁定,这项措施违背人权法,未来有机会修改甚废除,届时业主可以减少部分放租所需工作。

第十二:租赁业权改革

去年6月的特许房屋协会会议(Chartered Institute of Housing conference)在曼彻斯特召开,时任房屋、社区及地方政府大臣博敬诚James Brokenshire表明,政府未来对楼市的改革重点,当中包括打算规定发展商及永久业权业主,彻底取消每年向购买租赁业权物业的业主收取地租。除非有特殊情况,否则未来所有新建独立屋,都将以永久业权的形式出售。

目前政府仍未有对以上措施决定何时生效,不少人认为会在明年实施。另外有业内人士透露,政府还可能会对买楼过程的服务费(Service Charges)、许可费(Permission Fees)及地租(Ground Rents)等设征收上限。

 

来源:英伦房产圈