极低息环境利好日本楼市 跨国财团及基金近期大举入市

日经新闻报道,日本楼市有复苏迹象,加上息率长期处于极低水平,吸引外资流入当地楼市,跨国资产管理机构及私募基金持续收购日本房地产,随着资金流入,市场忧虑日本楼市有机会再度过热。

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报道指出,来自英国的安本资产管理,过往主力投资欧洲楼市,全球物业资产总值达6万亿日圆(约4,440亿港元)。最近安本联同奥因投资(Orion Partners)进军日本楼市。计划在首年投资老人住宅,包括收购现有项目及发展新项目。安本与三井住友信托银行共同投资的租赁住宅基金亦在6月创立,预计基金规模达1,000亿日圆(约74亿港元)。

而财力丰厚的私募基金科尔伯格-克拉维斯-罗伯茨(KKR),过去几年都在香港及南韩大规模投资楼市,如今从日本大型地产基金招聘,今年夏季开始投资日本楼市。KKR投资负责人平元大介表示,希望充分利用企业投资的经验,投资日本楼市,估计投资额达1,000亿日圆。除了投资写字楼及住宅物业等,亦会投资大企业旗下有关地产方面的子公司。

日本央行推行负利率政策多年,即使现时楼价上升,投资回报率下降,但由于借贷成本低,投资楼市仍有获利空间。根据仲量联行的数据,将东京甲级写字楼的投资回报率减去长期利率,利差(Yield spread)为2.9厘,而伦敦为2厘,纽约更只得1厘。 虽然日圆升值令海外投资者的成本增加,但他们更看重日本楼市中长线回报。

另一方面,日本企业近期不断出售旗下物业。今年3月,武田制药以500亿日圆(约37亿港元),出售包括大阪总部大楼在内的21项物业,买家是美国房地产投资公司GreenOak。上月,日本烟草制造商日本烟草产业宣布,出售位于东京都港区的总部大楼,售价预计超过1,000亿日圆,多个投资基金表明有兴趣。同月,美国大型投资基金黑石集团亦以超过1,000亿日圆,收购日本一个物流设施。

而根据地产商大和地产的统计,今年第二季东京23区的甲级写字楼售价,每平方米327万日圆(约24.2万港元),是2008年金融海啸以后最高。随着大批外资基金持续入市,市场亦忧虑楼市过热的情况可能会加剧。

来源:日经新闻