地产协会料今年大多区楼市价量齐升 吁政府检讨压力测试

多伦多地产业协会(Toronto Real Estate Board,TREB)发表对今年大多地区(GTA)地产市场展望,预测今年房屋成交量有8.3万间,平均售价将升至82万加元(约483万港元),升幅约4.17%。推动楼价温和上升的主要动来自共管式公寓单位,而独立屋升幅将低于平均水平。报告指,联邦政府推出的房屋贷款压力测试政策,对楼市的负面影响不容低估,呼吁政府检讨和重新考虑放宽压力测试。

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协会主席宝拉(Garry Bhaura)表示,期待今年的成交量和售价比2018年有改善。许多受制于楼价过高及政府政策,而在前两年被边缘化的买家,可能重新考虑入市。

协会预测,今年透过TREB多重放盘系统(MLS)出售的房屋有望达到8.3万间,比起2018年全年7.7万间有适量增长。TREB引用近期委托Ipsos做的市场调查结果,指出大多地区有人口增长、失业率低,加上楼按贷款平均固定利率低于2018年等利好因素,令考虑置业的人数增加。TREB在此基础上作出今年成交量将平稳增长的预测。过去5年中成交量最高的年份是2016年,达到11.3万间。

独立屋楼价升幅度跑输大市

房屋价格方面,TREB预测市场条件将与去年下半年相似,但会继续轻微收紧,带来楼价适度增长。整个大多地区全年各类房屋的平均售价有望升至82万加元,相比去年的78.7万加元(约463万港元)升幅不小。今年若能达到这个水平,将接近2017年的约82.23万加元(约84万港元)的历史最高位,亦是2014年以来历史第二高位。

供应量方面,TREB指去年全年的放盘总数为15.5万至15.6万间,是在2017经历楼市高峰后,回复到比较正常的状态。预测今年放盘量将与2018年大致持平。Ipsos对业主的调查显示,有意在今年放售的业主人数将略为减少。

Ipsos调查证实,加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions,简称OSFI)规定的楼按强制压力测试政策,对购买力造成消极影响。TREB分析指,由于压力测试政策,买家必须具备比每月还款额,多出平均700加元(约4,124港元)的额外还款能力,才能有资格申请银行楼按。

因为贷款入槛提高,买家不得不降低买楼期望,包括改变要买的房屋类型。调查显示,有意购买独立屋的买家比例已经降至2015年秋天以来新低。相反,平均价格相对较低的高密度住宅,如共管式公寓等,成为更多买家选择的类型。

租金料有双位数百分点增长

协会行政总裁John DiMichele表示,以高于实际按息两个百分点对买家强制进行压力测试,这项政策是时候检讨。「今天的买家是否在按照一个符合实际的息率接受压力测试。房屋市场对大多区以至对整个加拿大经济增长、就业和政府收入而言都至关重要。决策者应该正视压力测试带给楼市及更广泛经济领域的消极作用。」

而今年大多区的租务市场将持续紧张,空置率极低,透过MLS系统出租的一房和两房单位,平均租金有望按年增长近一成。Ipsos对业主做的调查显示,三分二业主考虑在今年出售一个或更多投资物业,其中一个主要原因是,省政府对出租单位的租金升幅设定年度最高上限,打击业主出租的意愿。