安大略省新出租法 新措施全面解构

加拿大安大略省政府今年4月20日宣布修改《民用出租法》,修订案中较引人关注的是对如何界定「业主收屋自用」,对恶意赶走租客行为给出明确的惩处准则,同时规定,即使是真实合理的「自用」导致租约解除,业主仍须支付租客相当于一个月租金的补偿,或为租客另外安排相似住处。法案已于上月1日生效,当地有法律界人士尝试解释细节。

多伦多於氏法律事务所律师助理(paralegal)于戎伟表示,安省于1975年开始规管民用出租事务,目前的《民用出租法》颁布于2006年,此后十多年间没有太多变化,直到今年4月20日才有重大修改。于认为民租法的修改对于小业主来说,特别需要关注的是「收回自用问题」。

这个问题值得关注的是,一旦业主与租客发生纠纷,业主通常会想解约。「房东在不掌握法律知识、没有完全合理、合法的理由下,往往会说收回房屋自住。其实收回后,业主往往不一定真的自住。比如有业主会直接卖楼,或者租给可付更多租金的租客,导致有滥民租法的现象。业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board,LTB)很早洞察这些滥用问题,新法出台,也有抑制这些滥用现象的作用。但也应该注意,新法同样把有真实自住需求而收回房屋的业主一并涵盖,同时业主要对租客给予经济赔偿。」

《民用出租法》尚未修改时,业主与租客协会采取若干手段抑制这种「业主自用」被滥用的现象,比如严格提高对搬回自住原因的考虑、真实性的考量,及对证据的界定。于戎伟称,修例前在这些严苛的审查机制下,业主收回自住的申请严格受法律衡量。修例后,新的法律更给出量化的附加条款。这些修改主要有以下三方面:

1. 新法要求,一旦收回自用,必须自用最少一年,之前没有时间量化要求,现在这个量化标准要求在这一年中,业主可自住、空置,但不可出租、销售。一旦被发现业主出租或放售,租客可控告业主恶意驱逐。以前也可这样做,但租客需举证怎样发生恶意驱逐,一年之说只不过是租客可诉讼业主的时效。现在新法例给出严格定义,业主必须自住一年,租客不用举证是不是一年内发生了甚么问题。除非业主发生极端情况,但现在还没有真实的法庭案例,来界定业主的确是没有办法自己住一年而要搬离,同时也不是恶意驱逐。所以现阶段只能从法例本身分析,没有案例去援引。

2. 一旦租客被驱逐,无论是法令驱逐,还是证明业主的申请是否合法或获得法院支持,只要法官给出的结论是业主可收回自用,业主必须支付租客一个月租金等额的补偿金。即使业主没有与租客打官司,业主按照LTB的标准样式给予租客合法通知后,租客见到通知同意搬离,这种情况也依然需要补偿一个月租金,因为新法的法例中并没有说明必须通过法定判决才要给租客补偿,只要是租客因业主收回自用而导致解除租约,都要给一个月补偿金。

3. 新法例还特别明确地说,如果以公司名义持有物业,永远不可以收回自用,因为公司不可以居住。有些人认为以公司持有方式拥有物业更为方便,于是成立公司并以公司名义买楼。业主在新规定下,将永远无法以收回房子自用为理由而驱逐租客。

于戎伟指出,新法仍然有许多不完整地方,并相信这些漏洞会在今后渐渐被案例法弥补和解释。「第2条中,涉及到一旦因为欠租而驱逐租客,是否还要赔偿租客的情况。如果租客发生了欠租,或租客已经对物业造成了损失,这种欠租和损失本身已经是界定了的。当出现实际损害时,业主也向LTB提出申诉,那么租客在业主前是一个债务人,本身是应该向业主支付欠租和赔偿的。这时业主还要再赔付一个月租金吗?法例中没有给出明确指引。」